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板橋重慶路以中古屋為主，卻在去年當中有4個月上榜板橋熱門交易路段，究其吸引人之處，在地房仲指出，重慶路兩端分別近府中商圈，有捷運、商店等機能，另一端則靠近遠東通訊園區，加上中古大樓每坪較鄰近新屋約低15萬，成吸引購屋族的誘因。

依板橋地政事務所最新統計，去年11月份房地交易熱絡街道，排除新案集中交屋的因素，前五名依序是重慶路、文化路一段、莊敬路、四川路二段、民生路三段，其中重慶路在因交易熱絡而一年有4個月都上榜。

重慶路從捷運府中站延伸至接近中和、土城一帶的重慶國中區域，以中古屋居多。信義房屋板橋亞東店店長施權祐表示，重慶路至忠孝路交叉路口為府中商圈，該區域有許多小型套房物件，因商業機能完善、離捷運站路程10分鐘，移轉量較高。

而過忠孝路的重慶路區域，近重慶國中、中和、土城交界處，施權祐進一步表示，近期因遠東通訊園區發展逐步到位，園區員工除了在亞東醫院捷運站周邊找房，也會至離捷運站路程20分的重慶路看屋，今年以來重慶路的中古大樓單價在每坪35萬上下，相較鄰近區域的新大樓每坪單價50萬親民不少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園為製造業工廠集中地，舉凡中壢、平鎮和楊梅工業區等，就業人員穩定成長，因人口紅利，穩定支撐南桃園房市。

根據桃園市政府經濟發展局統計，台灣五百大製造業有三分之一在桃園設廠，轄內更有32個工業聚落，不僅帶來就業機會，也為區域房市帶來自住需求，其中位於南桃園的中壢工業區與平鎮工業區，正面影響內壢與平鎮當地房市，楊梅的幼獅工業區要擴大第二期，將帶進更多就業人口。

信義房屋平鎮店副店長宋律吾分析，中壢工業區周邊的社區大樓，因工業區就業人員穩定購買需求，支撐房價；而以平鎮區南側的南勢重劃區為例，當地若是沒有平鎮工業區，就是軍營加上老眷村，多是舊透天厝分布，工業區的就業人口為當地居住人口注入活水，也帶動區域建設與房市的發展。

宋律吾進一步說明，以信義房屋平鎮店為例，有一半的成交量與工業區員工有關，比如說有些電子業主管需固定林口、平鎮兩邊產線巡視，若是同樣有居住需求，在林口買三房總價需1500萬，在平鎮買三房僅需600-700萬，房價相對好入手。

或是夫妻2人其中一方在工業區上班，也是在當地的購屋因素之一，工業區的作業員收入4萬多，薪資稍高一點的工程師年薪80至100萬，多數會選擇存錢就近買房。

此外，南桃園的工業區還有楊梅的幼獅工業區，幼獅工業區至埔心車站生活圈，車程最快僅需5分鐘，住商不動產楊梅華府DC加盟店店長唐振生表示，幼獅工業區過去僅有一期，因當地工廠老闆傾向蓋宿舍或租屋給員工住，因此工業區的員工對區域房市影響不大，不過今年因桃市府規劃幼獅工業區二期，共有146公頃，因此埔心車站周邊詢問度變高；楊梅房價每坪13至15萬，三房含車位總價約600至700萬。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國有財產署近期公布2020年的地上權招標情形，總共有17宗案件脫標，僅次於2013年的22宗，在今年房市熱絡的狀況下，脫標率51%、決標金額150億，都創下歷史新高。一般地上權招標大概是這樣子的狀況：開發商會向政府標下50至70年以上的土地使用權利，並在其上興建商場、辦公大樓或住宅，取得收益。



而以「地上權住宅」為例，由於地上權取得的成本比起直接購地低，再加上未取得土地所有權，建物並非永久可持有，因此線上銷售的地上權住宅價格，通常會低於市價2~3成不等，容易吸引對繼承事宜未有規劃的小資民眾入手，例如不婚族、頂客族、同性家庭等；當然，也有不少房東會以較低的價格買下，出租給房客作為投資。



住展房屋網在此要點出，國有土地可以利用的方式很多，招標開發是利用，若能興建社會住宅、滿足大眾居住需求，也是另一種利用。近年更加熱絡的國有土地標售，在土地價格節節上漲的當下，確實能為中央和地方增加不少收入，減輕財務壓力，但卻可能和中央上任以來的居住政策方向有所違背。



國有土地標售增加政府收入，但以地上權住宅為例，雖能吸引房東投資買盤，對租屋市場中的承租大眾來說，卻不一定公平：業者標下國有土地興建地上權住宅，房東以低於行情的價格輕易買入，卻大多以和市場租金相符的價格出租，是便宜了房東，對廣大租屋族來說卻沒有幫助。



前面提到，招標開發是利用，增加公共建設也是利用，住展房屋網建議，在土地價格飆漲的風口浪尖上，政府除了思考透過土地買賣增加收益，也不能忘記持守地利共享的理念，以公共利益思考土地利用方式。



關於應建的的公共建設，離目標戶數至今仍有還一段距離的社會住宅就是一例。那些原本要被出租營利的國有土地，若也能被用來興建社會住宅，便有可能滿足中央遲遲未竟的居住政策理想。

桃園捷運棕線位於中軸帶，作為台鐵桃園站、捷運綠線、台北捷運萬大樹林線及捷運新蘆線的銜接，是北北桃一小時軌道生活圈的關鍵路線，而捷運棕線在原可行性研究的路線預計從桃園車站，沿萬壽路續行至迴龍站與捷運新蘆線銜接，全線高架化8站長約11.5公里，總經費約195.59億元。



桃園市長鄭文燦表示，考量捷運棕線與主要道路台1線共構，並配合鐵路地下化及龜山區都市發展，勢必須透過地下化方式進入桃園市區，因此在綜合規劃階段，預計將桃園與龜山路段（BHR01站-BHR05站）共5站6.1公里改採地下化，其它3站則維持高架化，全長縮短為11.38公里，總經費約為375.28億元，去年12月30日已報交通部爭取。



鄭文燦說明，考量萬壽路3段路寬僅14公尺，設站空間不足，且原BHR01站的設站地址規劃於萬壽路，鄰近台鐵桃園站臨時出入口及歷史建物，加上未來捷運棕線向西延伸規劃的需求，因此將BHR01站移設復興路（中正路口），讓未來第二階段路網可延伸至桃園市政府、國際路、文中路至內壢地區。

新北市泰山區明志段危老重建案經3年整合，終於在近日動土。據原地主兼在地建商武泰建設股份有限公司表示，該危老案面臨泰山區主要要道，鄰近於公園和明志科技大學，經 34位地主同意，即向新北市政府提出重建申請，將規劃地上14層地下3層的住商混合大樓。



新北市都市更新處總工程司李擇仁表示，泰山區的危老重建案以在地建商透過重建改善安危的方式，將原本有安危威脅的老舊建物整合變身為新式住商大樓，值得讚賞，且能成為新北市的新典範。



李擇仁也提到，自2017年公佈危老條例，新北市政府至今已收到約300件危老申請案，並推出「危老123」政策：「1」指符合危老條例100%同意規定、「2」為2個月完成重建計畫審查作業(不含補正時間)、「3」指藉由建造預審程序，3個月核發建造執照（不含環境影響評估、都市設計、容積移轉、坡度及水土保持等審查)。

新北市屋齡超過30年的老舊住宅高達75萬餘戶，為全台最多。新北市府近期成立住宅及都市更新中心，專責社會住宅營運與都更業務，加速都更業務辦理，實踐「永續新北、安居城市」的居住願景。



新北市府城鄉局表示，住都中心將以企業化模式經營，引進各界人才、提供專業性服務處理各項都更業務，更有效率更新新北市30年以上老舊住宅。侯友宜表示，預計2023年落成1萬戶社會住宅；另國家住都中心則預計蓋2萬9千戶社會住宅，改變城市風貌，讓新北市居住環境更為安全且正義。



侯友宜提到，為使申請更具效率，住都中心成立時，同時設置「新北市都更麻吉網上線啟動活動」。有重建意願的民眾可透過網上登錄申請，住都中心專業人員將成為橋樑與網站有信用廠商溝通，讓申請過程順利又有效率。

2020年是房市大好的一年，那天母豪宅全面復活了嗎？恐怕不盡然，根據實價登錄，位於台北市中山北路七段的「國泰天母」2014年交屋至今，10筆轉手交易中有6筆賠售，其中又有4筆賠破千萬，而賠售最多的就是2020年9月交易的17樓戶，慘賠了3,188萬元。專家指出，天母近年缺少話題，加上豪宅稅管制，即使去年房市普遍大好，也難逃賠售命運。

不過，「國泰天母」也並非全然賠售，在2020年11月12樓戶交易，成交總價2億1,588萬，成交單價每坪125.4萬，賣方轉手小增388萬，特別的是該戶轉手兩次，前次轉售小增236萬，為該社區轉手兩次都增值罕見案例。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，國泰天母最高成交單價138.8萬，本次揭露之12樓戶面中山北路，高樓層、景觀佳，連續兩次轉手都增值，不過增值幅度不高，成交單價尚在行情內，但相對同年7樓及17樓的賠售，能有這樣的價格表現實屬不易。

國泰天母在實價上資料共有9戶、10筆轉售資料，其中只有4筆轉售增值，然而增值的金額都不足700萬，另外6筆為賠售，且4筆降價金額超過千萬，其中一筆賠售高達3,188萬，足以在台北市買一戶二房住宅。

郎美囡分析，豪宅因為單價、總價高，且多年來都是政府房市管制的重點目標，故成交價格除了受到面向、樓層高低的影響外，也容易因市場氛圍、賣方財務規劃而拉大議價空間，尤其區域缺乏利多話題、建設支撐，價格的升跌幅度也較大。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，2020年雖然資金豐沛，但豪宅買方普遍不追高，市場不見刷新紀錄成交價，另一方面，政府打炒房限縮公司企業購屋貸款條件，多少影響高端買方的資產配置，因此豪宅市場雖逐步走向穩健，但價量大幅拉抬仍有難度。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2020年疫情擾亂，沒想到房價不僅不受影響，還漲聲響起，根據實價登錄，桃園2房連續124個月喊漲，平均總價一間已達760萬，1房的平均總價也達384萬。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，因為許多租屋族「都不想努力了」，與其幫房東努力繳房貸，不如自己買間房，需求量出現後，也讓房價節節攀升。

據實價揭露，桃園市小宅交易愈來愈多，2020年第三季2房住宅之交易，平均房屋總價來到760萬元、季增6％，相較2013年第一季平均總價531萬，7年上漲幅度達43.1％，也就是一間房子貴了274萬；另外1房住宅，2020年第三季均價384萬，相較7年前一間274萬元，漲幅4成，一間貴了110萬。

江怡慧說，有房子賣也要有人買，觀察近年桃園房市交易，小宅熱度不斷攀升，尤其近年建商頻推出小宅產品，2020年桃園小宅總交易量約7,500件，主因是不少人發現，努力幫房東繳房租還不如自己買房，供需原則下，量先價行，有需求量之後，房價自然走揚。

以一間760萬2房小宅為例，倘若自備款3成、228萬，房貸7成、532萬，20年本息攤還、單一利率年息1.31％原則下，每個月房貸約2萬5,000元，假設30年攤還，則約1萬8,000元，以目前租金行情約1萬5,000元～2萬而言，等於只要加幾千元就能自己買房子，而不用幫房東繳房貸。

江怡慧指出，時下家庭人口數少的核心家庭當道，1～3人的需求，2房空間已可滿足多數人需求，以目前桃園市況而言，藝文特區依舊是購屋族指標熱區，但由於房價交高，帶動了周邊中路重劃區、小檜溪重劃區買氣。

而鄰近生活機能完善的大有、大業商圈的房市熱潮，桃園火車站前後站商圈以及經國特區等，中壢區則是在海華商圈、中壢與內壢火車站前後站商圈、中壢工業區以及高鐵特區，都是近期交易熱區，而些熱區都是有交通可供通勤便捷且生活機能完整的區域。

江怡慧認為，在通膨狀態下，未來錢只會越來越「薄」，買房就像是大型權值股，雖然一次付清不容易，但每月繳房貸如同定時定額扣款投資的概念，所以不少人「轉租為買」，還兼具「存房抗通膨」作用，就是近年小宅交易熱度居高不下的主因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

打炒房也無法抑制建商推出新案？據住展雜誌統計，北台灣2020年新成屋、預售屋推案量達約1兆2,754億元，比2019年11,287億元，增逾1千400餘億元，年增幅約13％，不僅連續四年正成長，並且寫下歷史次高紀錄。住展雜誌研發長何世昌表示，依照目前情勢發展，2021年北台灣全年推案量預估可達1.34兆元。

何世昌表示，在低利環境支撐、資金回流，以及國內防疫有成帶動購屋需求升溫，進一步提振建商推案信心；而推案量增減與房市景氣起伏關聯度頗高，從去年推案量勁揚且創歷史第二大量來看，房市多頭訊號的車頭燈已經亮得更明顯了。

領頭羊的回歸　北市案量激增

北台灣各縣市以台北市推案量成長幅度最高，北市去年推案量達約3,140億元，較2019年約2,472億元，大增近7百億元，年增幅約27％。

何世昌分析，台北市去年推案量大增，主因是都更、危老建案大量開花結果，尤其又以都更案量最為豐沛；雖然二者都是老屋改建，但都更案多規劃中、大坪數，而危老幾乎都作成小宅，差異非常顯著。

此外，北市去年換屋型產品也明顯增加，比例成長幅度為北台灣之最，顯示換屋族群已忍不住而出手了，可能意味著台北房市正處於復甦反彈的初升段。

重劃區大爆發　新北、桃園放量

新北、桃園2020年推案量也比2019年增加，新北年增近12％，推案量破5千億元且為北台灣之冠；桃園年增18％，推案量超過3千億元。新北、桃園案量成長的動力源頭都是新興重劃區，新北以新店央北、板橋江翠、土城暫緩發展區、淡水淡海新市鎮、三重二重疏洪道為推案先鋒，桃園則以中路、小檜溪、青埔、A7領銜衝鋒。

宜蘭去年推案量逾240億元，較前年成長約16％。宜蘭房價於去年止跌回升後，建商重拾信心，推案變得更積極。而在高鐵延伸至宜蘭定案後，今年宜蘭案量會不會有爆發性成長？頗值得關注。

新竹供給衰退　房價恐壓不住

北台灣推案量唯二衰退的地方是基隆與新竹地區，其中基隆衰退約六成，新竹縣市年減逾一成。

基隆推案量增減大多與北台灣整體房市趨勢相反，2020年也不例外。雖然基隆有「輕軌升級成捷運」的題材挹注，但或許是該方案仍未通過，市場並不買單，到基隆購屋的台北客比例也沒有明顯上升。

至於新竹縣市推案量勉強站上千億元關卡，但仍較2019年減少約160億元。新竹去年購屋需求暴增，但新建案供給量卻有限，尤其竹市東區、竹縣竹北四大重劃區等蛋黃區段供給量少得更多，以致於房市出現供不應求、「排隊搶房」的盛況。假如今年電子科技業景氣依然蓬勃而供給量再減少的話，新竹房價恐怕壓不下去。

何世昌進一步指出，由於國內官方與民間調研機構普遍預期今年經濟成長率可達3％至4％，經濟成長強勁將讓房市受惠，今年房市價量會溫和成長，再加上去年土地交易火熱、建照核發量居高不下，今年北台灣推案量仍約有5％的成長空間，預估北台灣全年推案量可望達到1.34兆，超越2013年再創歷史新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2020年全台推案爆量，2021年也將延續此氣勢，但房市上漲卻非雨露均霑。北台灣的基隆市2020年推案量就暴跌6成，反觀，有高鐵延伸至宜蘭的利多，讓宜蘭去年推案量逾240億元，成長約16％，房價更止跌回升。

根據住展雜誌統計，北台灣2020年新成屋、預售屋推案量達約12,754億元，比2019年11,287億元，增逾1千4百餘億元，年增幅約13％，不僅連續四年正成長，更寫下歷史次高紀錄。

值得注意的是，建商挾帶銀彈、市場游資充沛，卻非各區房市皆雨露均霑，反倒北台灣諸多重劃區如淡水、林口甚至青埔等地，因捷運、輕軌等交通建設完工通車，建商競逐推案，炒熱房市氣氛，吸引買方，創造出磁吸效應。

也因此，2020年北台灣推案量暴跌最多的就是基隆市。住展雜誌分析，雖然基隆有「輕軌升級成捷運」的題材挹注，但或許是該方案仍未通過，市場並不買單，到基隆購屋的台北客比例也沒明顯上升。

反觀宜蘭去年推案量逾240億元，較前年成長約16％，順勢讓房價止跌回升，建商重拾信心，推案變得更積極，而在高鐵延伸至宜蘭定案後，今年宜蘭案量會不會有爆發性成長？頗值得關注。

住展雜誌研發長何世昌認為，由於國內經濟成長強勁將讓房市受惠，今年房市價量會溫和成長，再加上去年土地交易火熱、建照核發量居高不下，今年北台灣推案量仍約有5％的成長空間，預估全年推案量可望達到1.34兆，超越2013年再創歷史新猷。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】