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近2年豪宅市場價格追高力度不如以往，但交易仍然不斷，甚至出現不少現金購屋、一次買多戶的「豪野人」。本刊以成交單價為基準，揭露2019至2020年全台十大豪宅排行榜，上榜者全數位於台北市，其中大直水岸豪宅「西華富邦」以每坪264萬元奪冠；盤點進榜豪宅知名住戶，個個非富即貴，口袋若沒有幾個億，無法比鄰而居。

TOP 7華固名鑄

天后加持掀話題

排名第七的「華固名鑄」，23樓頂樓2戶以總價5.87億元售出，換算每坪分別為223萬元、225.8萬元，買主正是自家華固建設董座鍾榮昌、李桃珍夫婦。

位於松山區敦化北路、小巨蛋對面的華固名鑄，基地原為台灣福樂公司所在地。「華固名鑄」預售期間，曾傳出歌壇天后蔡依林買下1戶，但過戶資料未見蔡依林的名字，倒是吸引不少企業主搶購，包括台塑集團創辦人王永在家族、力晶集團創辦人黃崇仁家族等，其中王家合計已買進8戶，總計超過20億元。

去年9月，法人「福生資產管理顧問公司」豪砸3.89億元，買下10樓2戶，其母公司便是以廣告「阿嬤！妳怎麼沒感覺？」打響知名度的保健食品代理商「扶陞貿易」。

TOP 8文心信義

最美董娘也入手

名列豪宅榜第八名的信義區豪宅「文心信義」，15樓以總價5.21億元、每坪225萬元成交，且為現金購屋。

據悉，買方「博瑞公司」是新光吳家核心控股公司之一，董事名單中更包括台新金控董娘彭雪芬，因此，外界推測彭雪芬就是該戶豪宅的真正買主。

豪宅吸鈔 不怕打房

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年受惠海外資金回流，北市豪宅單價表現亮眼，但過往榜上有名的「文華苑」，因坪數大總價高，交易少而無緣進榜，超豪宅「陶朱隱園」則因實價登錄未揭露，成為榜外遺珠。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，早年「200萬俱樂部」（每坪超過200萬元的豪宅）講究的是地段，但近年豪宅客層更重視建商口碑、建築設計規劃與物業服務，像「潤泰敦峰」、「和平大苑」所在路段，先前房價單坪不到200萬元，如今也擠進200萬俱樂部。尤其松山區是近10年的黑馬，敦化北路整合開發中的都更案眾多，未來豪宅推案量可望與信義區分庭抗禮。至於一次買多戶和原住戶加購的狀況，去年明顯增加，何世昌表示，關鍵在於去年房價普遍上漲，豪宅價格卻持平，成為多金客入手的誘因。

不過，日前央行針對法人置產祭出限貸令，讓人為豪宅銷路捏把冷汗。對此，張旭嵐分析，富豪雖以法人名義購置豪宅，但許多案例都以現金購買，並無貸款需求，因此買氣應可維持平穩。何世昌也認為，央行管制頂多衝擊信心面，實質影響微乎其微。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為健全房市，抑制房屋短期炒作，財政部長蘇建榮表示，會優先檢討房地合一稅，提高短期交易稅負，穩定房市發展，最快在立法院下會期提出修法；至於外界關切的囤房稅修正上，蘇建榮認為，因影響較大，須審慎檢討，列為下階段檢討項目。

立委曾銘宗在立法院財委會上質詢表示，根據內政部的房價指數來看，房價連連上揚，且以台南漲最兇，關心財政部會採取何種打炒房措施。

蘇建榮回映，依金融研訓院最新台灣金融風險指數顯示，在政府提出一連串措施，房價漲勢已逐漸趨緩、不再那麼凌厲。

至於財政部正在檢討的房屋稅制上，蘇建榮私下表示，財政部還在檢討內容，尚未提到政院的房價穩定小組，目前不太可能在農曆年前就向政院提出版本。

目前房地合一稅率為1年內交易課徵45％，超過1年未滿2年為35％，持有逾2年不到10年為20％，超過10年以上交易稅率才降為15％。惟據悉，財政部這次修法有意進行結構調整，將持有2年內的房地產交易視為短期買賣，適用45％高稅率，2到4年內交易稅率為35％，4到5年內稅率則是20％。

另在《房屋稅條例》修正上，蘇建榮十分肯定，持有房屋現值10萬元以內免房屋稅規定，未來會排除法人。

值得注意的是，金管會昨日也就不動產投資信託基金（REIT）提出新制。為提升資產管理產業競爭力，活絡不動產證券化市場，金管會參考日本、新加坡及香港等地的不動產投資信託制度，開放REIT採「基金架構」發行，可望為資本市場注入另一股活水。對於此項活絡房地產政策是否與目前「打房」政策相抵觸？官員強調，投資REIT主要是希望獲得租金等股息收益，而非房價上漲的資本利得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買房是人生大事，對於房價肯定要斤斤計較，許多民眾用單價、公設比等數字來評斷房價是否便宜，卻忽略了「雨遮」這個大魔王，不僅可以使單價看起來比較低，也能降低公設比，2018年元月以後，雨遮全面不計坪不計價，但不代表就買不到有雨遮登記的建案，關鍵在於建造執照取得的時間點。

房市亂象 雨遮多公設比卻低

房屋權狀面積是主建物＋附屬建物＋公共設施面積組成，主建物面積包含客餐廳、臥室、衛浴、廚房等空間，附屬建物則指與主建物相連的構造，如陽台、屋簷、雨遮等，由於公設比的計算方式=公共設施面積/權狀面積，由於屋簷及雨遮位於分母的位置，導致用不到的屋簷、雨遮面積愈大，公設比卻愈低的奇怪現象。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，屋簷、雨遮被戲稱為鳥站的地方，卻要付錢購買，引起民怨，在2011年5月開始，預售屋從過去可計坪可計價，變成可計坪不可計價，其中卻出現一個盲點，就是雖然預售階段雨遮可計坪不可計價，但成屋卻能合法計坪計價，變成銷售上的錯亂。

2018年起 雨遮不計坪不計價

因為太過混亂飽受批評，在2018年元月開始，全面實施屋簷、雨遮不計坪不計價，但是否就高枕無憂，買不到有雨遮、屋簷的建案嗎？其實並不然。何世昌指出，雨遮是否計坪計價的時間點，並非看預售屋銷售的時間點，而是以建造執照取得的時間點來做區分，以致於線上銷售的預售屋建案，有的雨遮計坪計價，有的計坪不計價，有的不計坪不計價，進入雨遮一國三制的年代。

假設建案是2010年取得建造執照，今年才推案，它的雨遮依舊可以合法計坪計價，但若是2020年才取得的建造執照，雨遮則不可計坪計價，那民眾該如何分辨呢？其實只要查詢各地方政府或中央的建造執照存根系統，就能查到是哪一年取得，每個建造執照都有編碼，就如同車牌號碼一樣，前面第1個數字就是取得的年份，如是109，就是民國109年取得建造執照，雨遮不得計坪計價。

不過，實務上有不肖業者以銷售坪數來忽悠消費者，把雨遮坪數計入銷售坪數，讓單價看起來比較低，實際上權狀坪數並沒有雨遮坪數，事實上民眾買到的是比較貴的房子，要多加注意。

只要登記 建商就想賣錢

房市專家Sway表示，其實雨遮的問題不在於計價，計價只是建商的說詞，重點還是在有沒有登記，只要有登記那建商就一定會算錢，只是說他今天有沒有告訴你，羊毛有沒有出在羊身上而已，只要有登記，羊毛就一定出在羊身上，雖然建商說我們雨遮沒有計價，其實價格已經計算進去，所以雨遮最重要就是判斷，就到底有沒有登記。

此外，雨遮、陽台的位置也要留意，曾有建案外觀規劃大雨遮及大陽台，恰好串聯在一起，小偷剛好可以沿著雨遮及陽台繞整層一圈，造成安全上的疑慮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

位於台北文華東方酒店旁的精華地段，位於慶城街的中泰花園廣場，頹圮舊屋與文華東方形成強烈對比。中泰花園廣場全體82名住戶表示，問題起源於四十幾年前因原地主不依合約辦理保存登記並過戶土地給住戶，才造成住戶拿不到使用執照無法辦理產權移轉，原本安居樂業的家園，現在已成人生最大惡夢，期盼居住正義到來的那一天。

中泰花園廣場住戶指控，當年明明就是購買房屋及土地，但是寶佳建設董事長林陳海等人看上這塊土地有利可圖，明知已有數十戶入住，卻完全未按正常程序與住戶協商，就私下收購部份土地，才有可能以每坪39萬元的低價買到精華地段。

住戶表示，林陳海竟然還誤導大眾，要用住戶當年自備款的10.5倍收購住戶的房屋，並對外宣稱是高價。但住戶澄清根本沒有出售意願，建設公司以昔日10.5倍的價錢收購，看起來像是高價，不過實際換算是想以每坪不到20萬元收購。

「如果接受了，這樣的低價，現在能去那裡買房子？更何況，家的意義，不等於只是房子。」住戶説，中泰花園廣場已成人生最大惡夢，原本安居樂業的家園，卻遭拆屋還地的假執行來強拆房子，造成現在大樓斑剝老舊，門窗、牆壁都被惡意破壞。

中泰花園廣場住戶表示，至少有數十戶被迫離開家園，流離失所的至少上百人，有人被逼到跳樓，有人淪落到鄕下撿地瓜維生。因此全體82名住戶提出相關訴求，希望政府相關單位能出面主持公道。

首先希望政府要真正落實居住正義，就從這件爭議40幾年、指標性的住宅都更案解決起。並希望對照今日市值重談補償，讓住戶能夠把破碎的家，有機會再建立起來，不再成為次等公民，有家歸不得，同時盼望社會有更多人關注這個議題，不要讓弱勢家庭成為大集團操作下的犧牲者。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

巢運聯合崔媽媽基金會以及李根在設計師，發起「天龍房屋」計劃，目標用實體活動凝聚民意，推動住宅政策改革，落實居住正義。「天龍房屋」實體店由李根在打造，已於月初開張，整體視覺設計比照市面房仲業者的裝潢，門面也貼滿各種租賃、購屋廣告，但走近一看即可發現，各種訴求其實都是民眾曾遭遇過的買房、租屋辛酸故事，反諷居住環境的不平衡。



不料，初開幕即有真正想買房的民眾上門，引發一系列誤會。巢運日前在臉書粉絲專頁上分享，遇上民眾上門想找小套房產品。店長誤以為民眾是指定要聽有關小套房的展覽故事，即熱情介紹，直至民眾愣在原地、不發一語，店長才意識到該民眾是「真需求者」。



住展房屋網認為，此事件正顯現了如今房市中的一大問題，儘管不斷有民眾買到、租到品質不佳或廣告不實的房子，但卻還是有很多人前仆後繼的走上相同道路。讓不良房東、業者有恃無恐，因為比起改善房屋品質不佳，找下一個「冤大頭」還更為容易。



以該民眾鎖定的小套房產品為例，現行房屋市場上，小坪數的套房產品通常總價較低，業者也經常會推出包租的噱頭，吸引置產者。但之中卻潛藏各種陷阱，如低總價是高單價的障眼法，以及套房產品的投報率沒有理想中來得高、穩定。



不只如此，因小套房屬過渡型產品，僅適合民眾在特定的人生階段居住。因此，不管出租或脫手，屋主能選擇的買方及租客都有侷限。若是選擇自住，鄰居流動率高、素質參差不齊則是需考量的因素，且套房通常窗戶較少，除採光較不佳，在冬季濕冷的北部，與黴菌的抗爭更可能年年上演。如此看來，購買小套房需承擔的風險不小，但觀察目前北市的新推案中，套房產品的銷售率仍居高不下。



如同「天龍房屋」計畫努力的目標之一：「破除租屋黑市」。從租屋市場到房產交易資訊的全面透明化，是改善台灣房屋亂象的第一步，且這不只是有利於房屋的買方及租客找到理想房屋，房屋賣方及房東也能避免遭遇因資訊不對稱產生的爭議，順利將房屋售出或出租。

去年12月內政部與台北市政府都市發展局修正3項法規，各別從建築建材檢測、都市計畫、建築施工進行修正與改善，盼推進都市發展同時，給予相關工作人員足夠的保障。



依「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」的第5點及第6點，從今年元旦起，混凝土供應者應辦理建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）的自主檢測，該建築物承造人會同監造人於各層樓版申報勘驗時，應檢附檢測報告書送當地主管建築機關備查。另根據內政部令，修改「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」第三條，公共使用（醫療、社區、公務等）配合都市計劃，應依規定變更擬定用地。



為確保公共交通安全，台北市政府都市發展局修訂修正「台北市建築物施工中妨礙交通及公共安全改善方案」，修正「台北市建築物施工中妨礙交通及公共安全改善方案」。凡建造執照等之承造人或申請人於申報開工時，申報主管建築機關備案之施工計畫書及圖說應合於本方案規定；拆除建築物時，應有維護施工及行人安全的設施，且不得妨礙公眾交通。

桃園市政府地政局公布去年度不動產經紀業及租賃住宅服務業違規裁罰情形，總計裁罰34案，罰款金額達200萬元。桃園市地政局指出，不動產經紀業管理條例和租賃住宅市場發展及管理條例都規定廣告應註明業者名稱，促使業者對其廣告內容負責，並便利消費者辨識廣告刊登者，註明業者名稱雖是小動作，對消費者來說卻很重要，但業者在刊登廣告時，常因經驗不足、便宜行事或不慎疏漏，而未落實法令規定，桃園去年就因此裁罰15案，罰款總金額高達78萬元。



地政局表示，不動產經紀業（仲介、代銷）、租賃住宅服務業（包租、代管）都是特許行業，經主管機關許可才能營業，非法業者往往因不熟悉相關法令，未申請許可就從事相關業務，或擅自以仲介、代理人及屋主名義刊登房屋租、售廣告，涉及非法營業最高可處30萬元罰鍰並禁止營業；如被裁罰後仍繼續營業，甚至將面臨1年以下有期徒刑、拘役或罰金，桃園去年共計裁罰5案，罰款總金額50萬元。



地政局也提醒業者，諸如僱用未具資格者從事業務（3件）、未簽訂委託契約即刊登廣告（3件）、廣告內容與事實不符（3件）、重要文件未由經紀人簽章（1件）、實價登錄申報不實（4件）等，也都是常見的違規缺失，最高可裁罰30萬元，相關業者及從業人員執行業務過程中都應特別注意，以免觸法受罰。



地政局強調，不動產交易金額龐大，且涉及建築、地政、稅務等諸多專業知識，不動產經紀業、租賃住宅服務業做為交易的重要溝通媒介，應充分揭露必要資訊，並給予交易當事人適當的引導，交易過程都必須依法、合法進行。民眾不論是有買賣或是租賃需求，也應慎選合法業者，交易過程中要善用契約審閱權利，相關交易條件都應在簽約前考慮清楚，並注意業者是否善盡法定責任，才能保障自身權益。

政府去年第四季稽查預售屋紅單鬧得沸沸揚揚，使未獲得建造執照的建案趨於低調，區域來客量亦變少。經2020年12月11日聯合稽查，稽查人員於某未取得建造執照的個案銷售現場，取得不動產優先承購預約單，使該建設公司將面臨新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下的罰鍰。



該建設公司主張，當日所取得的不動產優先承購預約單為供客戶了解購屋後資訊，且註明該預約單可以無條件退換，非屬銷售紅單。營建署研議後表示，依公寓大廈管理條例第 58 條第 1 項規定「公寓大廈起造人或建築業者，非經請領建造執照，不得辦理銷售。」



預售屋尚未獲得建築執照前，不動產業者與消費者簽訂購屋預約單並收取定金，以取得將來建照核發後公開銷售的優先議價權或優先購買權，即違反規定。因此核定直轄市、縣（市）主管機關可依同條例第 49 條第1 項第 8 款規定，對該建設公司處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰。

位在文華東方酒店旁的中泰花園社區，是台北市最黃金的地段之一，但現在卻只剩殘破的大樓！住戶控訴涉入都更開發的建商集團，用低於市值，一坪只有39萬的價格，逼壓住戶認簽並收購土地，經過多年訴訟，即使法院已經判決住戶勝訴，住戶仍然有家歸不得。

明明家就在眼前，他們卻回不了家，即使是在台北市六星級飯店旁，最精華的地段，現在只有殘破的外觀，會這樣是因為民國68年興建後，因為合建糾紛瑕疵，住戶雖然住進中泰花園，但卻法取得房屋和土地登記，30年後，建商集團利用這一點，以每坪39萬的低價買進土地，有些住戶不願意出售，社區就傳出槍擊、火災意外。

中泰花園社區住戶：「附近高樓大廈捷運方便，這是任何一個家庭，都希望在這裡長住久安的地方，但現在打破了，我要跟林大老闆說，請你用正當的手法賺錢，不要為了賺錢，不管我們的死活。」

為了回家，住戶們集體提出訴訟，即使法院已經還給住戶公道，但敗訴後建商卻故意破壞房屋，拒絕修復。

中泰花園社區住戶委任律師陳怡君：「我們住戶在法院判決勝訴之後，有發了很多次函，要修復房屋讓住戶回家，可是一直沒有得到回應，那不曉得方不方便，聯繫上他(目前可能不方便)。」

等不到建商的回應，82名住戶提出3大訴求，希望政府能夠主持公道，落實居住正義。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買預售屋，不僅能見證高樓從平地起，更能要求建商依照自身需求調整格局或建材，就環保觀點，也可節省後續裝潢成本。不過，專家建議，建商施工採取統一發包，客製化程度有個上限，消費者應該把客變內容以白紙黑字記錄，最好能提供精準尺寸的圖面，才能減少後續出錯的機會。

主管線、樑柱不能變

預售屋「客變」指的就是客戶變更，大台中不動產開發公會名譽理事長陳正哲表示，建商大多會在地下室完成、建物準備出土時通知屋主進行「客變」，也就是說，從開工起，屋主大約有半年的時間可以思考，大原則是「主管線不能變、樑柱不能變」，其餘隔間牆及插座的數量與位置、地板與天花板都有彈性修改空間。

去年買下預售屋的Patty，今年初建設公司發了email通知客變，但這是她人生的第一間房、對裝潢也沒經驗，所以就委託室內設計師，負責與建設公司溝通後續事宜，Patty說：「室內設計師先跟我討論所有細節，出圖給我確認後，再拿這份圖面跟建設公司一一對過，他們之間有共通的專業術語，溝通起來我可以放心。」

光原室內裝修有限公司負責人陳俊賀表示，「圖面」是客變最重要的依據，建設公司必須先提供一份附有詳細尺寸的平面圖、立面圖，平面圖可以安排傢俱家電擺設，立面圖則揭示門窗高度、天花板高度以及插座位置，不僅涉及居家空間美觀，更與生活動線息息相關，室內設計師再依此來調整尺寸。因此，當建設公司收到客變回覆時，「你家的設計就應該已經完成95%了。」

3C用品多 插座位置很關鍵

陳俊賀提醒，現代人小家電多，尤其3C產品常需要邊插電邊使用，因此插座位置特別重要，除此之外，如果居家空間較大，雙切開關也很必要，「像是客廳的主燈開關通常設置在玄關處，但客廳通往臥室的過道也需要設置一個，這樣晚上進房睡覺前，就不需要跑到門口關燈。」這些貼心規劃若能在客變完成，後續不用再敲牆、埋管線，可以省下好幾萬元。

陳正哲表示，有些中大型建案，戶數動輒三四百戶起跳，建商可以做大方向的調整，但是沒辦法像室內設計師做到那麼細緻。陳俊賀提醒，建商蓋屋有點類似批發商，客製化過程很可能發生疏漏，消費者務必與建設公司代表一一對過客變細節，雙方確認簽名，才可保障後續權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】