高雄市 / 黃昱賦 邱顯雄 報導

高雄輕軌大南環上週通車，這次延伸的路線行經更多交通重要幹道，上班通勤時間會不會造成交通大打結，實際前往三多凱旋路口，塞車情形綿延上百公尺遠，過去車流量本身就大，但現在輕軌通行後，路口迴堵變本加厲，交通局則表示，目前路口號誌變換都還在磨合期，會持續優化改善。

鏡頭拉往後面看過去，回堵車陣就要看不見盡頭，趕著上班的機車騎士是越等越火大，機車騎士蘇先生說：「如果趕著上班的就是一定要停下來，(輕軌)真的是我覺得是多餘的啦。」，原本這條三多路，通勤時間車流量就非常大，不過這塞車的情形，從上禮拜開始就變本加厲。

義交站往路口指揮，優先讓列車通行，高雄輕軌大南環上週通車，列車直接穿越交通要道，除了增加多時 相 號誌，讓整體停等紅燈變長，路口燈號也沒有連貫，這邊綠燈了但後方還在紅燈，全部大打結，民眾蕭先生說：「本來也是會塞但是沒這麼塞，它這個巷子跟那個巷子都沒有同步，就一直塞一直塞一直累積下去啊。」

對於民眾抱怨輕軌通車後的亂象，交通局強調，所有的號誌運行，都是動態性調整，目前還在磨合時期，會持續進行優化，高雄市交通局主祕許啟明說：「每天都來觀察那需要調整的部分，我們會做動態的調整，延滯的時間會越來越短。」，南環輕軌通車，衍生不少交通問題，至於輕軌北環路段，將進入更多交通幹道，當初就擔心塞車問題而停擺，現在陳其邁拍板持續興建後，如何有更好的優化方式，相關單位還得仔細研究，否則就怕嚴重回堵，讓高雄市區道路成了大型停車場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

此波全台房市自2018年下半年全面止跌後，房價上漲幅度表現較佳的區域一反常態，打破以往市場專家一再強調「Location、Location、Location」的概念，清一色是蛋白區域大翻身，從全台大區塊區分，中南部漲幅優於北台灣，而鄉鎮地區又優於六都；從各都會行政區塊區分，低房價基期的蛋白區大幅優於精華地段的蛋黃區。

北市舊社區 文山丶萬華丶大同區，灰姑娘美麗轉身

以台北市為例，2020第三季統計房價漲幅前四名分別是文山丶萬華丶士林丶大同，這些區域中文山丶萬華丶大同區過去平均房價都是殿底，反應的就是基期較低的區域補漲，蛋黃區房價包括豪宅價格都有漲不太動的現象。

台南市台積電效應，新化丶善化丶房價漲幅勇冠全台

以台南為例，三年前房市止跌後，筆者曾大膽預測未來三年六都房價表現最強勁為台南市，原因無它，就是房價基期為六都最低。尤其是舊台南縣的行政區包括永康丶新市丶善化等區，中古屋房價都曾處於個位數，近兩年台南房市漲勢驚人，證明筆者之前的預測成真。2020年台南市成屋房價漲幅達17.26%，為六都之冠，台南行政區漲幅最高的是新市區，漲幅達27.55%，其他善化南科地區因台積電進駐，未來更有後來居上的趨勢，而高鐵歸仁站位居南科與橋頭科學園區帶狀科技走廊之中間要塞，周邊地價一年漲幅近倍，房價也水漲船高。

高雄 橋頭科學園區帶動，岡山丶楠梓區房價也瘋狂

高雄市近期因市府大力推動橋頭科學園區的開發計劃，促使周邊地價高漲，過去隸屬高雄縣的岡山區全年房價漲幅14.27%丶楠梓區房價上漲12.49%，因工業區開發案利多，房價表現均優於其他市中心行政區。

高雄橋頭科學園區除了與高雄及台南園區關聯產業之群聚，形成產業走廊外，未來更可配合周邊鄰近產業園區（如本洲工業區、楠梓加工出口區、大社、仁武工業區等），進一步促使地方產業升級及發揮群聚效益，上述周邊地區房價仍然有上漲的潛力。

台中市 潭子區丶后里豐原區，受益新興工業區發展

台中市近年房價表現較強的為潭子區，全台房價漲幅達18.17%，居台中各大行政區之冠。潭子區除擁有台中加工出口區，預計2021年完工的聚興產業園區，吸引就業人口移入，交通聯外道路除台74快速道路沿區發展熱絡，包括銜接國道三號，配合大環狀線國道四號完工後，構成綿密的道路運輸網，地利上南臨北屯、北接豐原的優勢，加上潭子區房價基期低，坐收地利之便，房市表現勇冠各大行政區。

中科后里園區吸引不少外商投資，同時也帶動當地房市發展，2020花博效應發酵，並隨著台商回流台中，帶動中科后里園區的長線發展，也帶動當地近年的居住與流動人口穩定增加。目前，后里房市仍是以中小型在地建商為推案主力，而擴散效應延伸至豐原地區，房價全年漲幅逼近15%。

桃園房市發展潛力可期，將成為六都明日之星

桃園市是未來六都房市最具成長潛力的都會，理由有三：

1/人口持續淨流入，將超越新北勇冠六都。

2/交通建設包括桃機線與三環六線延伸擴散都會效應。

3/與台北一小時生活圈，房價只有台北市三分之一的比價效應。

其中蛋白區的龜山丶中壢丶近期房價都有強勁拉升的表現。

新北市「林丶三丶淡 」擺脫鬼城標籤，房價漲勢勇冠三軍

新北市過去被過分形容為鬼城的「林丶三丶淡」，林口丶三峽丶淡水是近年來全台房市蛋白翻身的最佳代表作。

林口近十年來移入人口逐年攀升，並高居新北市各行政區淨移入人口之冠，居住人口平均年齡約為37歲，為財稅主力的族群，使得林口區域平均年所得始終是名列前茅。

目前政府有計畫性在林口持續推動公共建設，例如工一工業區重劃區、林口公車轉運站、長庚轉運站及國家檔案館等，有助人口就業與交通轉運。另外尚有民視林口總部、東森集團總部、三井Outlet二期丶等紛紛落腳於此，可預期在大型商業機構進駐後，將對林口地區的商圈發展注入活力，2020林口中古屋房價漲幅達9.22%，排名全市第六，此區將因商圈形成與交通改善，房價上漲後市仍然看好，唯一要改善的就是交通問題，新北市政府除了計劃增加北入匝道外：也正計劃三種「分流策略」，期望疏解尖峰時刻的交通擁塞問題。

三峽地區因北大特區吸引外來人口，過去由於地段較偏，交通主要動線只有依賴北二高，唯近年有捷運三鶯線預計在2023年完工的利多，從板南線頂埔站起站連接土城工業區、北大特區、三峽舊市區、鶯歌市區、桃園八德丶未來還能延伸桃園綠線轉乘、並與桃園國際機場與高速鐵路串連，成為「北北桃」生活圈範圍的重要路線。由於過去房價基期落後其他行政區，受惠於交通建設的發展，一年來房價漲幅跌破專家眼鏡，高達16.36%，勇冠新北各大行政區，為全市漲幅第一名。

淡水地區過去因新市鎮開發較早，但交通建設跟不上，因此區過去腹地廣大人口稀少，多年來都是房價反轉時套牢的重災區，但近年來高階購屋者對於水岸住宅的重視，紅樹林地區景觀建築，樹立了淡水高級水岸住宅的標竿，而新市鎮的輕軌通車、淡江大橋開工，交通建設加上低基期的房價，吸引了年輕首購族群青睞，2020年房價漲幅達13.89%，高居新北市各行政區房價漲幅第三名，擺脫經常殿底的陰影，而人口增長也高居全市第二名，未來淡水更將出現了4個國家級定位，分別是：(1)發展成為北部區域都會衛星市鎮。(2)發展淡水新市鎮之天然景色風光。(3)強化山海景觀，成為複合型新市鎮。(4)因應台北港及台北科技走廊，成為北台產業聚集的節點。

可預見的未來，淡水新市鎮將比照國際休閒大城市模式，加以區域化定位，塑造出大規模的海灣新城市。

首購四大參考指標：房價基期低丶交通便利丶人口集中丶商圈發展

綜觀2020六都各大行政區房市表現，可以發現，未來房價漲幅的潛力需具備四大條件：1/人口集中，帶動商圈發展。2/交通建設持續推進，促進地方繁榮。3/新興工業區帶動就業機會。4/房價基期較低，房價具上漲潛力。這個趨勢仍然會帶動2021全台房市的重要趨向：「蛋白丶蛋白丶蛋白」，對於首購者而言，購屋的選擇就是「房價基期低丶交通便利丶人口集中丶商圈發展」四大參考指標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2020年房貸利率探低、房市交易量升，依據聯徵中心資料統計全國各年齡層房貸數據，2020年前三季跟2019年同期相比，全國各年齡層的房貸件數年增幅都超過12%，其中貸款人年齡超過70歲的房貸件數年增幅更高達30.5%。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，高齡申請房貸並不容易，通常需要有力的財力資產證明，並提供連帶保證人，因此過去高齡貸款佔比低，不過去年央行大幅降息1碼，且房市前景看好，不僅青壯年購屋意願提升，高齡者也思考佈局或轉換資產。

綜觀各年齡層貸款統計資料，2019年及2020年房貸大宗皆為30~39歲，該年齡層也是平均貸款利率最低者，年齡層佔比第二高是40~49歲，連續兩年都佔30%以上，30~49歲的貸款人佔全體60%以上，顯示這個年齡區間是購屋主力，此外，年齡層越高則貸款成數越低、貸款利率越高，且去年首季央行降息1碼，各年齡層的平均貸款利率跟前年相比降低0.17~0.19個百分點。

郎美囡分析，30~39歲是目前成家的主要年齡層，也是首購、自用的主力買盤，年紀越輕、風險越低，因此年齡層較低通常房貸利率也較低，至於平均貸款成數的高低除了與年紀有關外，大齡及高齡通常累積較充足的資金或資產，故未必需要高成數的貸款，去年利率有感下降，推升高資產族群的置產意願，讓大齡及高齡的房貸件數增加。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，央行在去年12月祭出選擇性信用管制措施，針對自然人第3戶以上貸款有6成限制，原意為壓制投資性買方，但實務上銀行端基於風險控管，無論第幾戶貸款成數皆出現下修趨勢，故提醒購屋人在簽約前務必確認可貸條件及資金水位，避免因成數落差而面臨資金不足的困境。

新竹縣竹北市去年底總人數首破20萬人，是新竹縣人口最多地區，主因鄰近科學園區帶來大量、穩定的就業機會，人口紅利同步帶動房市的發展，去年竹北的中古屋去化速度加快，每坪平均房價為23.4萬元。

竹北地區因鄰近新竹科學園區、工研院，市區還有台元科技園區、昌益科技產發園區及興建中的AI智慧園區，人口持續移入，居住剛性需求增。去年竹北首破20萬人，達20萬782人，比前年人口數19萬4516人，增加了6266人。

由於人口紅利，又因房市多頭，去年竹北房市熱度高，根據信義房屋依實價登錄資料統計結果，竹北平均單坪價格為23.4萬元，電梯大樓總價約1315萬元。

信義房屋竹北文興店長陳世光表示，人口穩定移入的原因是鄰近科學園區帶來的工作機會佳，加上竹北的重劃區規劃的居住環境優良，因此宜居條件也吸引越來越多年輕人口移入，尤其是小家庭也有意願生育，並選擇在竹北長久居住。

因為生活機能完善，前景看好，在去年全台房市大環境熱絡的狀況下，不僅預售案買氣熱絡，中古屋的去化速度也加快，陳世光表示，竹北的中古大樓屋齡僅10多年，與新成屋差距沒有太大，公設比也不如預售、新成屋高，因此一直以來都很受青睞。

陳世光進一步說明，也因中古大樓的地點較好，多位於竹北的精華地段，周邊商圈、生活機能都已完善，因此屋主大多惜售，一有物件釋出就去化很快。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北市五股區因公共建設仍待發酵，房價基期低，因此去年房市回溫時，反彈力道較大，根據信義房屋企研室分析實價資料，五股是去年新北市各區平均房價漲幅最大的區域，住宅平均單價25萬，成長9%。

信義房屋企研室依實價登錄資料分析住宅單價，去年新北市行政區房價漲幅最多在五股區，住宅平均單價25萬，較前年22.9萬成長；主因是電梯大樓產品拉抬均價，屋齡五年內住宅單價27.1萬，與前年24.4萬相比，漲幅11%，中古電梯大樓單價25.5萬，與前年23.5萬相比，漲幅8%。

對此，信義房屋五股重劃店店長林士凱表示，五股區之所以是新北市各區平均房價漲幅最高的原因，五股洲子洋重劃區的買氣有正向影響，7、8年前的預售案平均單價已佔3字頭，經過幾年來的房市盤整下修，去年觸底反彈回升。

林士凱分析，也因為房價低基期，若以近北市蛋黃區的相對位置來看，新北市第一環為三重、蘆洲、板橋，同樣是重劃區裡的新屋，三蘆地區的新屋要4字頭，較遠的林口地區新成屋要3字頭，離三蘆地區一橋之隔的五股區僅要2字頭就買得到新屋。

過去五股區因公共建設的交通機能還未到位，因此房價較低，林士凱表示，五股泰山輕軌已在規劃中，現在新古屋兩房總價1千萬上下、三房1300萬上下，低總價優勢吸引資金有限的首購族。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北居真的大不易嗎，有議員舉出內政部資料，發現去年台北市遷出戶籍人口數量，達到4萬多人，是全台最多，其中青年人口就佔了其中的2.8萬，但真的是不想住台北嗎？年輕的「脫北者」表示，主要還是因為台北的房價太高，想要買房子門檻太高，只能轉往周邊的縣市入手。換句話說不是不想住台北，而是住不起。北市府回應，城市發展，交通網更廣，民眾選擇以交通成本替代居住成本，市府也大推育兒、青年政策，要讓民眾對台北有信心。

記者藍于洺：「台北市寸土寸金，很多民眾都北上來台北工作，但想要在這裡置產買房子卻非常困難，有議員就指出了，現在戶籍遷出到台北市以外的人，越來越多，遷出民眾的選擇，大多會選擇新北桃園還有基隆，而且會以有交通站點為主，因為這邊的房價比較低，交通到台北也非常方便。」

住不起台北選擇鄰近的縣市，找交通方便的地方，有議員點出，近來戶籍遷出台北的人越來越多，尤其以年輕人居多，高房價成了「脫北者」的最大關鍵。

戶籍遷出台北民眾Amber：「之前是住在台北市信義區，所以大概知道那個價位，所以我查都沒有查就往新北考慮，其實會有一點不是很開心，就覺得從台北到新北這樣，可是沒有辦法。」

剛結婚三十歲出頭的Amber，育有一個6個月大孩子，去年底從台北信義區遷出戶籍，遷入新北市中和，沒辦法想和丈夫有個房，但台北市房價真的太嚇人，動輒是外縣市的兩三倍起跳，一家三口想買房只能往外縣市移動。

戶籍遷出台北民眾Amber：「金額因為金額真的有差，就是新婚的話我們至少鎖定是，那時候鎖定兩房，兩房的話台北其實查都沒有查，我們都不考慮了啦。」

像Amber這樣案例的民眾還不少，根據2020年人口統計，台北市人口流失冠六都，高達4萬人，主要勞動力年齡層的20至40占了2.8萬人，是最高流失族群，北市在近3年中，只有老年人口上升，高房價的情況又得在台北工作生存，使得青年人口外移、生育率下降，社會壓力逐漸增壓。

房產專家徐佳馨：「觀察到當然因為在北市來說的話，第一個是它的房價相對比較高，現在我們觀察到，有很多年輕族群，他如果想要擁有自有的住宅的時候，多數會轉向新北或桃園，那當然因為在房價的部分上面，他可以省下相當多的費用。」

北市人口外溢效果數據可看出，內政部最新人口統計資料，台北市過去一年人口減少42623人，為27年來人口衰減最多的一年，到2020年12月底總人口數260萬2418人，創下23年新低，但桃園市卻增加1萬9770人，六都2020年人口與2019年相比，人口增加的有桃園、新北及台中，各自增加百0.88%、0.31%及0.2%，衰退的有高雄、台南與台北，分別衰退0.26%、0.32%及1.61%。

北市府發言人陳智菡：「我們交通越來越便捷，包含我們捷運路網逐漸的擴張之後，很多人都會考慮他的居住成本，還有交通成本，所以可能會用交通成本的方式，來降低的居住的成本，鄰近的城市其實都可以看得出來，多半都是移動到，捷運路網非常便捷的地方。」

北市府回應，帳面上看遷出人口數增加，但實際上停留台北市時間的人有增無減，在房價居高不下的大環境壓力下，台北市社宅施工案量是全國最多，努力招商廣設青創基地，創造青年就業，推動托嬰托幼托老照顧服務，未來2年，托嬰機構會從現在的75處增加到114處，公共化幼稚園比例將從從現在的58%達到70%，要讓年輕人對台北更有信心。

北市府發言人陳智菡：「光從淨移出跟淨移入來看，其實被忽略掉當中很多的黑數，也就是台北我們的就學還有就業，其實是非常高的，城市逐漸的發展這個房價要壓下來，恐怕不只是靠城市治理的問題，還有國家的大戰略大方向。」

細觀居多原因「脫北者」，不是不想住台北大多是沒法住得起，中央和政府如何同步合作，在縣市人口天平上，取得最佳平衡考驗當局智慧。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

據內政部人口統計顯示，台北市人口創下自1997年以來的23年新低，消息曝光後也引發關注。對此，國民黨台北市議員游淑慧也揭露「最大問題」，並感嘆「台北不再是年輕人的夢想之都」。

▲游淑惠提到，北市「勞工收入」竟倒退至民國100年以前。（圖／翻攝台北市議員游淑慧臉書）

台北市議員游淑慧今（18）日提到，內政部統計，台北市過去1年的總人數，創下23年來的新低。其中流失最多的是20到39歲青壯人口，流失了2.8萬餘人。

▲台北市議員游淑慧針對北市人口創新低提出見解。（圖／翻攝台北市議員游淑慧臉書）

台北除了高房價、高物價以外，游淑惠也用圖表揭露「最大問題點」在於「勞工收入」竟倒退至民國100年以前，「民國100年受雇人報酬54萬7千，民國103年郝市長卸任56萬5千，但民國108年卻倒退至53萬5千」。

面對台北的現況，游淑慧不禁感嘆，「生活負擔比人家重，但收入又在減少，年輕人能不逃出北市嗎？台北已不是夢想之都，而是壓力之城！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

內政部公布最新一期都市地價指數，北屯整體上漲2.32%，是台中各區漲幅最高；官方報告指出，交通建設利多與重劃區發展是兩大因素。在地房仲也表示，北屯近年多重大建設，房市價量齊揚也反映在地價上漲，今（110）年預計11期、14期、G0、水湳經貿園區等重劃區的發展，仍會延續市場熱度。

內政部報告顯示，台中市總指數雖僅較上期微漲0.76%，但若只看北屯區的地價指數，整體卻上漲2.32%，是各區最高，且是唯一漲幅超過2%的行政區。官方分析，住宅區部分，北屯因台74線快速道路、捷運綠線、鐵路高架化等重要交通建設利多帶動，同時又有單元12長春自辦市地重劃、14期等將於今年配地完成，市場景氣熱絡，致地價上漲；商業區部分，也因捷運通車在即，周邊文心路、崇德路、昌平路等路段商業活動熱絡，連鎖餐飲業及零售業聚集，日後還有百貨公司等進駐，發展前景看好。

信義房屋北屯松竹店專案經理邱瑞卿指出，縣市合併之前，北屯雖然人口多，但因地理位置處於縣市交界，房價相對親民；縣市合併後，北屯較偏離市區的印象被破除，加上重大建設利多，使房價明顯出現補漲效果，且全年的買賣移轉棟數至2020年，已連續6年居全市之冠。交易價量齊揚之下，因而反映在地價指數的漲幅上。

邱瑞卿分析，由於北屯過去算是比較邊陲的行政區，可整片重劃的土地也較多，預計這些重劃區今年之後還是會持續帶動北屯房市熱度，包括11期、14期、G0、水湳、單元12等，都屬於重點發展區域。

邱瑞卿進一步說明，11期周邊未來會有漢神洲際娛樂城、環球購物中心、台中巨蛋進駐，這些重大建設預計2022年開工，因此直到2025年完工之前，都可視為「發展期」；水湳則主打超大型公園綠地與公共建設等。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「高雄房地產億年旺」網站顯示，去（109）年全年高雄市交易棟數最多的三路段都在北高雄，依序是仁武區京吉三路、三民區建國三路、楠梓區楠梓路。其中，仁武區靠親民房價吸引買氣，除1字頭大樓均價，千萬初更能買到全新透天車墅。

官方資料顯示，高雄去年交易最熱的三路段，交易棟數都超過230棟。信義房屋明誠鼎山店店長孫再生說明，仁武區包括京吉三路在內，買氣熱絡的最主要原因就是「房價親民」，再加上建商近年大力推出車庫別墅建案，也有一部分興建大樓，整體供給量大。

孫再生表示，仁武緊鄰三民區，但土地取得成本相對低，以透天車庫別墅為例，若是雙車位、有電梯，總價約落在2000至3000萬，同等級物件市區約需4000至6000萬；若是單車位的全新透天車墅，仁武約1000萬初就能買到，市區1000萬初約只能買到屋齡30年左右的中古透天，由於南部人若財力允許，仍舊偏好透天，加上多會開車，因此這類產品別具吸引力。另根據「高雄實價網」，去年仁武大樓、華廈、公寓等區分建物均價，則約16.8萬。

交易量排名第二、三名的則是建國三路與楠梓路。孫再生指出，建國三路坐落於三民區舊市區，之所以交易量大，主要是建商看準鐵路地下化相關建設，在周邊積極整合老舊透天與公寓，改建新大樓，使新案供給量多；至於楠梓也和仁武一樣，以親民房價取勝，尤其當地本就有加工出口區、多所大學，去年以來橋頭科學園區建設議題也頗熱，一併帶動相鄰的楠梓區域房市。

孫再生認為，從熱門交易路段可看出，北高雄堪稱是去年全市交易最熱絡的區域，主因是重劃區、素地多，建商取得土地與推案較容易；目前南高雄以亞洲新灣區一帶為發展核心，但之後會有205兵工廠遷建，釋放更多土地，南北高雄的未來發展性可望更趨分庭抗禮態勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

危老政策上路，老屋春天再現，而且愈南部房價漲愈兇！據台灣房屋統計六都屋齡30年以上老屋近四年來房價變化，台南老屋房價一舉從個位數上漲到每坪12.8萬元，漲幅37.6％，居六都之最，台中市、高雄市漲幅各有23.1％、19.5％，台北市、新北市則僅有6.3％、1％，近年房價漲勢「南強於北」在老屋市場更明顯。

六都中以台南老屋身價漲幅最高，從2017年每坪9.3萬上漲到2020年每坪12.8萬，台灣房屋台南成大加盟店店東歐明東表示，危老重建、房價基期低，加上龐大觀光商機，老屋做為商業用途，創造更大效益，讓台南老屋房價水漲船高。

歐明東指出，台南文化底蘊深厚，後疫情時代國旅熱潮帶動觀光商機，除了安平老街、國華街等觀光老街，許多原本不起眼的巷弄老屋也接連打造成極具特色的文創商店，形成新興旅遊商圈，如神農街、正興街。

台南老屋不論買來出租或轉售都吸引投資人目光，位於神農街一棟屋齡86年老屋，曾以近3千萬元總價成交，轉租作為文創商店，知名的百年酒樓「寶美樓」也由知名連鎖咖啡業者進駐展店。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，危老重建雖然同意門檻為百分之百，但沒有最小基地面積的限制，且審議流程簡便，加上時程容積獎勵，因此近年老屋循危老途徑改建的風氣日盛，從2017年政策上路至2020年，累計核准1,236案，去年進一步修法增加規模獎勵制度，可望加速危老重建。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】