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買房是人生大事，對於房價肯定要斤斤計較，許多民眾用單價、公設比等數字來評斷房價是否便宜，卻忽略了「雨遮」這個大魔王，不僅可以使單價看起來比較低，也能降低公設比，2018年元月以後，雨遮全面不計坪不計價，但不代表就買不到有雨遮登記的建案，關鍵在於建造執照取得的時間點。

房市亂象 雨遮多公設比卻低

房屋權狀面積是主建物＋附屬建物＋公共設施面積組成，主建物面積包含客餐廳、臥室、衛浴、廚房等空間，附屬建物則指與主建物相連的構造，如陽台、屋簷、雨遮等，由於公設比的計算方式=公共設施面積/權狀面積，由於屋簷及雨遮位於分母的位置，導致用不到的屋簷、雨遮面積愈大，公設比卻愈低的奇怪現象。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，屋簷、雨遮被戲稱為鳥站的地方，卻要付錢購買，引起民怨，在2011年5月開始，預售屋從過去可計坪可計價，變成可計坪不可計價，其中卻出現一個盲點，就是雖然預售階段雨遮可計坪不可計價，但成屋卻能合法計坪計價，變成銷售上的錯亂。

2018年起 雨遮不計坪不計價

因為太過混亂飽受批評，在2018年元月開始，全面實施屋簷、雨遮不計坪不計價，但是否就高枕無憂，買不到有雨遮、屋簷的建案嗎？其實並不然。何世昌指出，雨遮是否計坪計價的時間點，並非看預售屋銷售的時間點，而是以建造執照取得的時間點來做區分，以致於線上銷售的預售屋建案，有的雨遮計坪計價，有的計坪不計價，有的不計坪不計價，進入雨遮一國三制的年代。

假設建案是2010年取得建造執照，今年才推案，它的雨遮依舊可以合法計坪計價，但若是2020年才取得的建造執照，雨遮則不可計坪計價，那民眾該如何分辨呢？其實只要查詢各地方政府或中央的建造執照存根系統，就能查到是哪一年取得，每個建造執照都有編碼，就如同車牌號碼一樣，前面第1個數字就是取得的年份，如是109，就是民國109年取得建造執照，雨遮不得計坪計價。

不過，實務上有不肖業者以銷售坪數來忽悠消費者，把雨遮坪數計入銷售坪數，讓單價看起來比較低，實際上權狀坪數並沒有雨遮坪數，事實上民眾買到的是比較貴的房子，要多加注意。

只要登記 建商就想賣錢

房市專家Sway表示，其實雨遮的問題不在於計價，計價只是建商的說詞，重點還是在有沒有登記，只要有登記那建商就一定會算錢，只是說他今天有沒有告訴你，羊毛有沒有出在羊身上而已，只要有登記，羊毛就一定出在羊身上，雖然建商說我們雨遮沒有計價，其實價格已經計算進去，所以雨遮最重要就是判斷，就到底有沒有登記。

此外，雨遮、陽台的位置也要留意，曾有建案外觀規劃大雨遮及大陽台，恰好串聯在一起，小偷剛好可以沿著雨遮及陽台繞整層一圈，造成安全上的疑慮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

位於台北文華東方酒店旁的精華地段，位於慶城街的中泰花園廣場，頹圮舊屋與文華東方形成強烈對比。中泰花園廣場全體82名住戶表示，問題起源於四十幾年前因原地主不依合約辦理保存登記並過戶土地給住戶，才造成住戶拿不到使用執照無法辦理產權移轉，原本安居樂業的家園，現在已成人生最大惡夢，期盼居住正義到來的那一天。

中泰花園廣場住戶指控，當年明明就是購買房屋及土地，但是寶佳建設董事長林陳海等人看上這塊土地有利可圖，明知已有數十戶入住，卻完全未按正常程序與住戶協商，就私下收購部份土地，才有可能以每坪39萬元的低價買到精華地段。

住戶表示，林陳海竟然還誤導大眾，要用住戶當年自備款的10.5倍收購住戶的房屋，並對外宣稱是高價。但住戶澄清根本沒有出售意願，建設公司以昔日10.5倍的價錢收購，看起來像是高價，不過實際換算是想以每坪不到20萬元收購。

「如果接受了，這樣的低價，現在能去那裡買房子？更何況，家的意義，不等於只是房子。」住戶説，中泰花園廣場已成人生最大惡夢，原本安居樂業的家園，卻遭拆屋還地的假執行來強拆房子，造成現在大樓斑剝老舊，門窗、牆壁都被惡意破壞。

中泰花園廣場住戶表示，至少有數十戶被迫離開家園，流離失所的至少上百人，有人被逼到跳樓，有人淪落到鄕下撿地瓜維生。因此全體82名住戶提出相關訴求，希望政府相關單位能出面主持公道。

首先希望政府要真正落實居住正義，就從這件爭議40幾年、指標性的住宅都更案解決起。並希望對照今日市值重談補償，讓住戶能夠把破碎的家，有機會再建立起來，不再成為次等公民，有家歸不得，同時盼望社會有更多人關注這個議題，不要讓弱勢家庭成為大集團操作下的犧牲者。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

巢運聯合崔媽媽基金會以及李根在設計師，發起「天龍房屋」計劃，目標用實體活動凝聚民意，推動住宅政策改革，落實居住正義。「天龍房屋」實體店由李根在打造，已於月初開張，整體視覺設計比照市面房仲業者的裝潢，門面也貼滿各種租賃、購屋廣告，但走近一看即可發現，各種訴求其實都是民眾曾遭遇過的買房、租屋辛酸故事，反諷居住環境的不平衡。



不料，初開幕即有真正想買房的民眾上門，引發一系列誤會。巢運日前在臉書粉絲專頁上分享，遇上民眾上門想找小套房產品。店長誤以為民眾是指定要聽有關小套房的展覽故事，即熱情介紹，直至民眾愣在原地、不發一語，店長才意識到該民眾是「真需求者」。



住展房屋網認為，此事件正顯現了如今房市中的一大問題，儘管不斷有民眾買到、租到品質不佳或廣告不實的房子，但卻還是有很多人前仆後繼的走上相同道路。讓不良房東、業者有恃無恐，因為比起改善房屋品質不佳，找下一個「冤大頭」還更為容易。



以該民眾鎖定的小套房產品為例，現行房屋市場上，小坪數的套房產品通常總價較低，業者也經常會推出包租的噱頭，吸引置產者。但之中卻潛藏各種陷阱，如低總價是高單價的障眼法，以及套房產品的投報率沒有理想中來得高、穩定。



不只如此，因小套房屬過渡型產品，僅適合民眾在特定的人生階段居住。因此，不管出租或脫手，屋主能選擇的買方及租客都有侷限。若是選擇自住，鄰居流動率高、素質參差不齊則是需考量的因素，且套房通常窗戶較少，除採光較不佳，在冬季濕冷的北部，與黴菌的抗爭更可能年年上演。如此看來，購買小套房需承擔的風險不小，但觀察目前北市的新推案中，套房產品的銷售率仍居高不下。



如同「天龍房屋」計畫努力的目標之一：「破除租屋黑市」。從租屋市場到房產交易資訊的全面透明化，是改善台灣房屋亂象的第一步，且這不只是有利於房屋的買方及租客找到理想房屋，房屋賣方及房東也能避免遭遇因資訊不對稱產生的爭議，順利將房屋售出或出租。

去年12月內政部與台北市政府都市發展局修正3項法規，各別從建築建材檢測、都市計畫、建築施工進行修正與改善，盼推進都市發展同時，給予相關工作人員足夠的保障。



依「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」的第5點及第6點，從今年元旦起，混凝土供應者應辦理建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）的自主檢測，該建築物承造人會同監造人於各層樓版申報勘驗時，應檢附檢測報告書送當地主管建築機關備查。另根據內政部令，修改「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」第三條，公共使用（醫療、社區、公務等）配合都市計劃，應依規定變更擬定用地。



為確保公共交通安全，台北市政府都市發展局修訂修正「台北市建築物施工中妨礙交通及公共安全改善方案」，修正「台北市建築物施工中妨礙交通及公共安全改善方案」。凡建造執照等之承造人或申請人於申報開工時，申報主管建築機關備案之施工計畫書及圖說應合於本方案規定；拆除建築物時，應有維護施工及行人安全的設施，且不得妨礙公眾交通。

桃園市政府地政局公布去年度不動產經紀業及租賃住宅服務業違規裁罰情形，總計裁罰34案，罰款金額達200萬元。桃園市地政局指出，不動產經紀業管理條例和租賃住宅市場發展及管理條例都規定廣告應註明業者名稱，促使業者對其廣告內容負責，並便利消費者辨識廣告刊登者，註明業者名稱雖是小動作，對消費者來說卻很重要，但業者在刊登廣告時，常因經驗不足、便宜行事或不慎疏漏，而未落實法令規定，桃園去年就因此裁罰15案，罰款總金額高達78萬元。



地政局表示，不動產經紀業（仲介、代銷）、租賃住宅服務業（包租、代管）都是特許行業，經主管機關許可才能營業，非法業者往往因不熟悉相關法令，未申請許可就從事相關業務，或擅自以仲介、代理人及屋主名義刊登房屋租、售廣告，涉及非法營業最高可處30萬元罰鍰並禁止營業；如被裁罰後仍繼續營業，甚至將面臨1年以下有期徒刑、拘役或罰金，桃園去年共計裁罰5案，罰款總金額50萬元。



地政局也提醒業者，諸如僱用未具資格者從事業務（3件）、未簽訂委託契約即刊登廣告（3件）、廣告內容與事實不符（3件）、重要文件未由經紀人簽章（1件）、實價登錄申報不實（4件）等，也都是常見的違規缺失，最高可裁罰30萬元，相關業者及從業人員執行業務過程中都應特別注意，以免觸法受罰。



地政局強調，不動產交易金額龐大，且涉及建築、地政、稅務等諸多專業知識，不動產經紀業、租賃住宅服務業做為交易的重要溝通媒介，應充分揭露必要資訊，並給予交易當事人適當的引導，交易過程都必須依法、合法進行。民眾不論是有買賣或是租賃需求，也應慎選合法業者，交易過程中要善用契約審閱權利，相關交易條件都應在簽約前考慮清楚，並注意業者是否善盡法定責任，才能保障自身權益。

政府去年第四季稽查預售屋紅單鬧得沸沸揚揚，使未獲得建造執照的建案趨於低調，區域來客量亦變少。經2020年12月11日聯合稽查，稽查人員於某未取得建造執照的個案銷售現場，取得不動產優先承購預約單，使該建設公司將面臨新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下的罰鍰。



該建設公司主張，當日所取得的不動產優先承購預約單為供客戶了解購屋後資訊，且註明該預約單可以無條件退換，非屬銷售紅單。營建署研議後表示，依公寓大廈管理條例第 58 條第 1 項規定「公寓大廈起造人或建築業者，非經請領建造執照，不得辦理銷售。」



預售屋尚未獲得建築執照前，不動產業者與消費者簽訂購屋預約單並收取定金，以取得將來建照核發後公開銷售的優先議價權或優先購買權，即違反規定。因此核定直轄市、縣（市）主管機關可依同條例第 49 條第1 項第 8 款規定，對該建設公司處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰。

位在文華東方酒店旁的中泰花園社區，是台北市最黃金的地段之一，但現在卻只剩殘破的大樓！住戶控訴涉入都更開發的建商集團，用低於市值，一坪只有39萬的價格，逼壓住戶認簽並收購土地，經過多年訴訟，即使法院已經判決住戶勝訴，住戶仍然有家歸不得。

明明家就在眼前，他們卻回不了家，即使是在台北市六星級飯店旁，最精華的地段，現在只有殘破的外觀，會這樣是因為民國68年興建後，因為合建糾紛瑕疵，住戶雖然住進中泰花園，但卻法取得房屋和土地登記，30年後，建商集團利用這一點，以每坪39萬的低價買進土地，有些住戶不願意出售，社區就傳出槍擊、火災意外。

中泰花園社區住戶：「附近高樓大廈捷運方便，這是任何一個家庭，都希望在這裡長住久安的地方，但現在打破了，我要跟林大老闆說，請你用正當的手法賺錢，不要為了賺錢，不管我們的死活。」

為了回家，住戶們集體提出訴訟，即使法院已經還給住戶公道，但敗訴後建商卻故意破壞房屋，拒絕修復。

中泰花園社區住戶委任律師陳怡君：「我們住戶在法院判決勝訴之後，有發了很多次函，要修復房屋讓住戶回家，可是一直沒有得到回應，那不曉得方不方便，聯繫上他(目前可能不方便)。」

等不到建商的回應，82名住戶提出3大訴求，希望政府能夠主持公道，落實居住正義。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買預售屋，不僅能見證高樓從平地起，更能要求建商依照自身需求調整格局或建材，就環保觀點，也可節省後續裝潢成本。不過，專家建議，建商施工採取統一發包，客製化程度有個上限，消費者應該把客變內容以白紙黑字記錄，最好能提供精準尺寸的圖面，才能減少後續出錯的機會。

主管線、樑柱不能變

預售屋「客變」指的就是客戶變更，大台中不動產開發公會名譽理事長陳正哲表示，建商大多會在地下室完成、建物準備出土時通知屋主進行「客變」，也就是說，從開工起，屋主大約有半年的時間可以思考，大原則是「主管線不能變、樑柱不能變」，其餘隔間牆及插座的數量與位置、地板與天花板都有彈性修改空間。

去年買下預售屋的Patty，今年初建設公司發了email通知客變，但這是她人生的第一間房、對裝潢也沒經驗，所以就委託室內設計師，負責與建設公司溝通後續事宜，Patty說：「室內設計師先跟我討論所有細節，出圖給我確認後，再拿這份圖面跟建設公司一一對過，他們之間有共通的專業術語，溝通起來我可以放心。」

光原室內裝修有限公司負責人陳俊賀表示，「圖面」是客變最重要的依據，建設公司必須先提供一份附有詳細尺寸的平面圖、立面圖，平面圖可以安排傢俱家電擺設，立面圖則揭示門窗高度、天花板高度以及插座位置，不僅涉及居家空間美觀，更與生活動線息息相關，室內設計師再依此來調整尺寸。因此，當建設公司收到客變回覆時，「你家的設計就應該已經完成95%了。」

3C用品多 插座位置很關鍵

陳俊賀提醒，現代人小家電多，尤其3C產品常需要邊插電邊使用，因此插座位置特別重要，除此之外，如果居家空間較大，雙切開關也很必要，「像是客廳的主燈開關通常設置在玄關處，但客廳通往臥室的過道也需要設置一個，這樣晚上進房睡覺前，就不需要跑到門口關燈。」這些貼心規劃若能在客變完成，後續不用再敲牆、埋管線，可以省下好幾萬元。

陳正哲表示，有些中大型建案，戶數動輒三四百戶起跳，建商可以做大方向的調整，但是沒辦法像室內設計師做到那麼細緻。陳俊賀提醒，建商蓋屋有點類似批發商，客製化過程很可能發生疏漏，消費者務必與建設公司代表一一對過客變細節，雙方確認簽名，才可保障後續權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲「西華富邦」是台北第一高豪宅，高低樓層價差近億元，等於可再買一間豪宅。

繼苗豐強家族後，大直高樓豪宅「西華富邦」又見新住戶，蘆洲謝姓自然人以２億1974萬買下5樓戶，每坪單價145萬，相較高樓層每坪200萬起，低樓層CP值相對較高。

觀察「西華富邦」近期低樓層交易，包括苗家買下兩戶4樓，單價約140萬，比同年張忠謀家族購入的137萬略高3萬，價增2.2%；而最新的5樓戶，也比同層樓鄰居在2018年以單價140.3萬，價增3.4%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「西華富邦」樓高42樓，為台北第一高樓豪宅，成交單價高低樓層價差大，最高單價為39樓的291.95萬，最低單價也是住宅的最低樓層，為2020年成交的4樓，單價達137萬。

張旭嵐分析，「西華富邦」所剩戶數不多，30樓以上的高樓層戶單價動輒200萬以上，若以去年度最高單價、33樓的211.8萬相較，低樓層每坪價差將近70萬，每戶價差近億，等於可以再買一棟豪宅，因此買低樓層總價門檻低，雖然少了景觀，但同享五星飯店豪宅服務和品質，頗適合精打細算型的高資產族。

西華富邦2020年累計交易17筆，總銷達38億6618萬，年度均價158萬。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

做為雙北市民生活中不可或缺的交通工具，捷運不僅象徵著一個生活機能高低，也成為周邊房價的依據。房仲業者根據實價登錄資料統計，雙北市境內的所有捷運站當中，2020年1至10月房市交易量冠軍由新北環狀線幸福站拿下。專家分析，當地「捷運宅」屋齡較新，且房價在4字頭左右，因此吸引購屋民眾青睞。

根據實價登錄，台北市2020年1至10月各捷運站的交易量，以中山國小站交易490件穩坐冠軍，內湖站及新北投站分別以295件及293件居二、三名；至於新北市各捷運站去年1至10月交易量，則以幸福站的492件高居雙北第一，第二、第三名則分別為新莊副都心站與林口站。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示，中山國小站周邊生活圈發展成熟，各項機能完備，產品型態多元，且住宅均價59.7萬元，與台北市中心捷運宅相比較為親民，因此受到不少自住民眾的青睞。

謝志傑指出，位居第二的內湖站，在內湖科學園區吸引許多高科技產業及企業總部的進駐下，帶入龐大的就業人口，購屋需求也隨之提升，加上周邊生活機能便利，因而成為內湖科技人購屋首選，近期因交易多筆高單價住宅，如「雙湖匯」及「潤泰京采」，更是推升住宅均價來到60.8萬元；新北投站則因4字頭的親民房價，吸引不少首購民眾進場購屋，成為北市熱銷捷運站第三名。

新北市由通車即將滿周年的環狀線幸福站居冠，交易量高達492件，更是高居雙北市第一名。謝志傑說明，幸福站緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區，周邊公共設施、學區、商圈資源完善，房屋價格親民，因此吸引想逐捷運而居的首購族入住。

住商不動產新莊副都心中原加盟店經理林聖峰也表示，幸福站周邊有頭前運動公園等綠地，同時也是頭前國小、國中學區，交通方面更有捷運加持，更有高速公路經過，距離台北市市區僅10分鐘車程就能抵達，整體而言，生活機能相當不錯。

至於幸福站去年能有爆量交易，最重要因素還是房價。林聖峰表示，幸福站周邊大多屬於5到8年左右的中古屋，屋況仍相當新，但成交價約介於42至45萬之間，以捷運宅的價格而言，比新北市的板橋、中和、永和等地的房價更親民，因此吸引許多換屋族；再加上這批持有5到8年屋齡的屋主，當初購入時的平均單價約落在28萬左右，在去年房市買氣大好又有獲利空間之下，不少人會選在當時出手賣房換屋，因此助長周邊交易量成長。

林聖峰分析，新莊副都心周邊有宏匯廣場正式開幕，同時近期也有許多大企業總部即將進駐，預計將為當地帶來2萬人左右的工作機會，這也將帶動新莊周邊買屋、租屋市場；而新莊副都心由於土地成本較高，房價約在5字頭以上，這時就會有客戶轉而來到幸福站周邊看房或租屋，畢竟這兩個地區的生活機能相近，但後者的房價卻親民許多。

新莊副都心站一甩過去荒涼、不便的印象，強勢回歸新北房市交易熱區第二名。謝志傑指出，新莊副都心站受惠於宏匯廣場開幕，以及新北知識產業園區、中央合署辦公大樓、台灣電影文化園區等建設題材，加上便捷的交通及生活機能陸續到位，吸引到不少置產客群，以418件排名第二，今年也因成交多筆高單價住宅，如「遠雄九五」、「宏普MAX」及「中央星鑽」，讓住宅均價來到43.3萬元。

緊追在後的是林口站，以414筆位居第三。謝志傑表示，隨著政府、企業重大建設相繼落實，加上機場捷運通車帶來的交通便利性，讓當地商業與生活機能愈加完善，在眾多題材的逐步到位下，加上2字頭超甜房價，自然吸引首購及置產族群的進駐。

最後，謝志傑指出，若從捷運線觀察，可以發現今年雙北市熱銷捷運站中，捷運中和新蘆線共有4個站點上榜，包括中山國小站、古亭站、蘆洲站及景安站，可說是大台北買氣最夯捷運線。

謝志傑分析，主要原因是中和新蘆線橫跨北市、中和、新莊、三重與蘆洲，行經路線皆為人口密集區，多數站點周邊生活機能成熟、工作機會多，且房價從3字頭到7字頭都有，具有多樣性的選擇，也因此成為民眾熱門購屋捷運線。

謝志傑補充，若從雙捷運站觀察，則有西門站、古亭站與景安站上榜，因周邊生活圈發展完善加上捷運轉乘的優勢，南來北往交通相當便利，只要價格合理，民眾在周邊購屋意願相當高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】