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台北市 / 王源澤 李詩健 報導

您買房子的時候，在意周邊設施嗎？就有房仲業者調查，民眾買房的時候，最在意的設施第一名是超商、第二名是捷運，而第三名則是超市跟量販店。而近來因為疫情的關係，自己在家煮的熱潮興起，量販店周邊的房市更熱門。另外全台地王也出爐了，台北101以公告現值每坪607萬拿下第一，漲幅百分之2點02，而台南的新光三越中山店則是第4度蟬聯 台南 地王，每坪108點4萬，漲幅百分之3點47是全台最高。

綠地、捷運是民眾買房最喜歡的友善設施，也有業者調查，民眾最喜歡自己的房子附近有超商捷運，而第三名就是他，疫情衝擊，自己在家煮的風潮也興起，讓量販店附近的房市強強滾，台北市交易量第一名在大同區，新北市交易量第一名在淡水區，但其實背後的關鍵還是在機能性。

房仲業者徐佳馨說：「其實敢在這個地方，開設中小型的量販店，它一定程度上面，都已經是一個，區域發展的機能的保證，所以很多的民眾，他會跟著這樣的一個，指標來去做購屋的決策。」，民眾說：「因為量販店不是，要買什麼都有嗎，家裡就不用囤積很多東西，然後也不用買很大的房子。」

住宅區房價靠機能，商辦大樓也不例外，根據2021年公告土地現值，台北101再度蟬聯，全台地王每坪607萬元，漲幅2.02%，而在六都當中又以，台南的新光三越中山店，漲幅最高，達到3.85%，不過跟往年相比，似乎漲勢明顯趨緩，房仲業者徐佳馨說：「疫情的關係，它的調整的幅度或許沒那麼大，實價登錄之後，公告現值它的評估的標準，會相對而言，根據這樣實價登錄的標準，來去做調整。」不管要自住還是要投資，地點似乎還是房市常勝的不二法門。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台積電在南科設廠，發展最先進製程，隨著5奈米製程的量產，台積電南科園區的晶圓廠產值將會超越竹科，而未來如果3奈米量產，更可能推動整個南科成為台灣產值最高的科學園區，因此不少外商或是國內設備大廠，都搶著進駐卡位，預計帶來龐大的就業人口，這也讓當地房市，像是善化、新市、永康一帶，房價跟著飆升，從每坪15萬飆升到28萬，漲幅快1倍，也成為全台最熱地區。

怪手、吊車，加緊施工，台積電首座生產5奈米的18廠，足足有42公頃的基地面積，2年前落角南科，佈局高階晶圓產能，今年再斥資百億元，購買鄰近廠房作為3奈米基地，也為房市添柴點火，讓鄰近地區大小建案，此起彼落，一座座準備動工。

產業群聚效應下，外來人口增加，2020年台南科學園區就業人數，已超過7萬8000人，因應台積電設廠，及台商回流需求，預估2年內將再增加1萬人，連帶推升台南房價，以南科周遭地區來看，善化市區，前年年底從每坪13萬，到去年漲到30萬，今年更是直衝40萬。

新市重劃區部分，前年年底每坪從15萬，到今年已經漲到35萬，房產價格翻倍成長。而且不光是南科周邊房價漲，其他像是東區、永康、安平等區域，地價也有15%至17%的漲幅，房價則是上漲約20%。

護國神山進駐南科，相關材料的需求大爆發，不僅是外商，台商也會跟著受益。目前南科園區的半導體材料供應商，總共有6家，包含東曹石英、昭和電工、愛爾斯半導體、富士電子材料、富士紡精密材料以及三福化工等。

設備商也陸續進駐，像是全球最重要的顯影設備供應商，艾司摩爾斥資台幣4.7億元，在南科設立技術培訓中心，這也是該公司海外唯一一家培訓中心，還有國內設備大廠家登、崇越、漢民、漢微科等，跟進配合，預期營收也會大爆發。

台積電的員工加上設備廠的員工人數，不僅帶動台南房價推至歷史高點，也讓外地建商攜帶大筆資金獵地推案，看來台積電不只是台股護國神山，走到哪裡蓋廠，也成為房地產的票房靈藥。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

內政部統計全台各縣市低度使用（用電）住宅數量與占比，其中，綜觀台南市各主要行政區，空屋率較前一年下降最多的區域在安平區，下降約3.5個百分點。在地房仲指出，安平近年推案量雖大，但空屋並不多，主要與自住客穩定支撐買賣市場，租屋市場也相當活絡有關。

據內政部定義，以每年11、12月平均用電度數為基準，將低度使用（用電）住宅除以各縣市、鄉鎮市區的房屋稅籍住宅數量，得出的比率即為空屋率。內政部最新公布的統計顯示，2019年六都除雙北空屋率略增，其餘四都均呈現下降趨勢；其中，台南市各主要行政區的空屋率均較2018年下降，下降幅度最大的前三名依序是安平區3.49個百分點，其次為北區下降1.42個百分點、中西區下降1.39個百分點。

信義房屋安平店專案經理李進富分析，相較於台南市中心，安平五期重劃區腹地大、土地取得相對便宜，近年吸引建商湧入推案，雖然推案量大，但因屋齡新、街廓整齊等優勢，仍能吸引自住客買進，包括預算較充足的換屋族，以及家中有長輩支援的首購族。

除自住客支撐買賣市場，李進富觀察，安平的租屋市場同樣活絡，因此即使大環境推案量龐大，但空屋率卻不會飆升，甚至仍能下降的原因。他進一步說明，不少年輕人偏好住屋齡較新的房子，安平雖有新屋，但房價也比較高，因此在未存好自備款前，或是「不願買房當房奴」的心態下，選擇先在安平租屋。

李進富表示，由於租屋需求頗高，近年安平的租屋行情也有上揚趨勢，以新成屋為例，標準3房每月租金約3至4萬，小3房約2萬初，中古屋3房則從過去1萬以內，漲至1.3至1.5萬左右，部分地點好的物件，甚至可以租到1.8萬以上，若有附車位，租金又會再高1500至2000元左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

實價登錄2.0三讀通過，無疑是健全房市的一大進展，但資訊透明又如何？眾房市問題依然未解。台北市去年坡道平面車位平均售價達242萬元；在人口外流嚴重的台東縣，去年成交的透天新案中，50%的案件總價千萬（含）以上。



實價登錄顯示，台北市去年獨立交易的坡道平面車位中，總價最高的車位在中正區「一品金華」，一樓坡平車位要價430萬，這「鑲金」車位貴到買來出租都不划算，但相關報導表示，百萬車位僅是該社區的行情。



若說台北市寸土寸金，出現高價車位不意外，那交通建設及生活機能都相對不足的台東縣呢？媒體報導，台東縣人口數連10年下滑，房價卻直漲。去年台東縣的成交平均單價為14.73萬元，10年間漲75%，目前大樓及華廈新案的每坪成交價也逼近20萬元，此房價水位堪比高雄市的蛋白區。透天新案也在漲，根據實價登錄資料，台東縣去年的透天新成屋（屋齡0年）交易量為68件，總價千萬（含）以上的交易就佔半數（34件），平均成交單價約18.7萬。



從台東千萬透天到台北百萬車位，都是房屋市場中的高價案例，也僅是實價登錄中的冰山一角，住展房屋網認為，當房市資訊越漸透明，政府應善用此資訊挖掘出問題，在不干涉市場機制的前提下，針對問題提出具建設性的解方。



但目前除部分由記者深入探討的報導，實價登錄資料尚多被當作茶餘飯後的話題在處理，如哪區豪宅創天價、哪區單坪成交價最高，營造出房屋很貴，而且越貴越好的社會價值觀，對健全房市發展毫無幫助。話說回來，實價登錄的確實踐了政府推動該措施的目標：平衡房市中買賣雙方的資訊不對稱，只不過對稱的部分，多是有助於房市炒作的消息罷了。

進入2021年，社宅興辦和都更、危老推動，同被列為中央相關政策三大目標。不過就這幾年的實際發展來看，就算小英政府最後真的兌現支票、蓋出和先前承諾一樣多量的社宅，如果在租金設定方面還是維持現狀，爭議恐怕還是很難真正消除，相關政策推動更仍將被外界以失敗蓋棺論定。



或許是相關民怨或質疑聲音太大、太多，日前北市宣布，未來新建社宅將會控制單戶坪數在25坪以下，藉此控制(壓低)租金；8坪以上的巨無霸陽台也不會再出現，現有的巨無霸陽台，超過5坪部分租金市府將吸收，因此先前惹議的明倫社宅四房兼超大陽台戶別，未來月租金已確定將降到4萬以下。



北市府這項新措施，看似成功調降社宅租金、平息外界怨懟，但實際上恰恰相反；此舉反而等同宣告，官員繼續固我，根本沒把民團的訴求當回事，甚至是利用巨無霸陽台，來模糊租金訂定謬誤的核心問題。



更離譜的是，執政黨籍立委江永昌同樣基於社宅租金訂定引發之爭議，於日前舉辦了相關政策公聽會；結果據悉財政部和新北市相關官員，竟然把地方財政惡化怪罪到社宅減免徵房屋稅上，看來是想藉此合理化根本不符合住宅法及社宅政策精神的租金訂定現制。



在此住展房屋網企研室必須鄭重地再次質問這些官員們，民團的訴求，你們有沒有聽進去？有沒有把住宅法當一回事？到底有沒有搞清楚社宅(或公宅)的政策核心精神是什麼？到現在還想用市場法則來降租金！還在用財務平衡(公共建設自償率)觀點來訂定租金？還把社宅興辦當作一般公共建設在操作？



尤其把地方財政困難和社宅稅賦減免連上線，更是欲加之罪！任何知情者都再清楚不過，(地方財政)問題根本不是出在社宅(稅賦減免)，而是整體不動產稅制積重難返太久！



有人認為，用市價幾折開放承租，是照顧年輕人，因此稱社宅租金已經算便宜。當然，短期確實可運用社宅資源，協助青貧族群解決短期居住燃眉之急，但這也僅只短期(一般社宅租戶承租最多3+2年)。中長期則不可能仰賴社宅，還是要回歸市場，也就是改善購租屋市場環境與秩序。



這部分，除了當然的相關制度(包含整體稅制在內)改良外，更重要的是，一定要想辦法把停泊在房市的過多資金熱錢，導向其他實體，甚至能具體增加一般薪水族薪水的產業，讓普羅大眾購買力提升，才是正確健康的調控房市、協助人民解決滿足居住需求的良策，而不要只會拿錢補助這個補助那裡！

2020年疫情擾亂，沒想到房價不僅不受影響，還漲聲響起，根據台灣房屋集團統計小宅交易結果顯示，桃園2房的平均總價在760萬元，自2013年第一季起，創下31季以來新高點；1房產品，平均總價384萬元，為31季來的第三高記錄！

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，桃園市小宅交易愈來愈多，2020年第三季2房住宅之交易，平均房屋總價來到760萬元，與上季就上漲了6％；與過去2013年第一季平均總價531萬元比，漲幅實在驚人，7年來上漲幅度達43.1％，足足增加了229萬元的房價負擔。另外1房住宅產品，2020年第三季平均住宅總價384萬元與7年前平均總價274萬元相比，也有4成漲幅，總價增加了110萬元的負荷。

根據最新實價統計，2020年桃園市小宅交易量約7，500件，其中各行政區小宅交易量破千件，分別是桃園區冠軍達2，128件，其次是中壢區1，807件。桃園房市的指標區藝文特區是購屋族考量的熱區，由於該區房價較高因此連帶拉抬周邊中路重劃區之買氣，該區亦成為自住小資族首選；而小檜溪重劃區亦帶動，鄰近生活機能完善的大有、大業商圈的房市熱潮，桃園火車站前後站商圈以及經國特區等，中壢區則是在海華商圈、中壢與內壢火車站前後站商圈、中壢工業區以及高鐵特區，都是近期交易熱區，而些熱區都是有交通可供通勤便捷且生活機能完整的區域。

江怡慧分析，社會人口結構改變使得現今家庭結構由傳統大家庭轉型為核心家庭、總生育率降低以及離婚率增，再加上中大坪數住宅總價較高，對於中小家庭、單身貴族容易產生較高的經濟負擔壓力，因此兩房或一房產品小戶型住宅相對總價低，且空間可滿足需求，因而民眾傾向入手的住宅類型。

此外，住宅單價持續緩升，房貸利率推持低檔，讓民眾意識到，繳房租無中是在幫房東養房繳房貸，時間拉長來看，同樣租了20年與繳20年房貸，一種是無殼蝸牛而一種是有屋階級，「租不如買」的想法油然而生，輕負擔就先買小宅，相對房貸總額較輕鬆，未來錢只會越來越「薄」，買房就像是大型權值股，很難一次下手，每月繳房貸如同定時定額扣款投資的概念，租金拿來付房貸還能當投資、存房抗通膨，從另一個角度而言，買屋也等於是存房的概念。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北房市女力當道！據內政部統計，台北市是六都中唯一女性擁屋率以1.4倍高於男性的城市，且女性購屋平均坪數已擺脫小宅框架，2020年整體平均達43.6坪。近期在大直北安路生活圈登場的新成屋案–「長野米蘭」，據悉過半數買方為女性，「從地段、建築到施工品質無疑都通過女性買主細心地檢視，」長野建設總監周雯菁表示，一般男性買家購屋特側重投資價值，高端女性置產則更注重建築品味與生活想像，對於空間設計有細膩的高標準要求，要有「品質」更追求「顏值」。

「長野米蘭」為長虹關係企業的長野建設品牌首發案，並由長虹旗下近半世紀的宏林營造承攬全程施工，除了著重誠信安心的品質，自信走出獨樹一格的美學建築；規劃之初就希望在大直北安路實踐大學商圈與明水路美麗華商圈交匯的164.78坪基地上，打造出一塊滿足精神生活的「城市綠洲」。全案共計18戶住家1戶店面，地上10層、地下4層獨棟建築，規劃37坪與52坪，採先建後售，毛胚交屋。

 

據周雯菁觀察，很多企業家、海外歸國與頂尖女性買主，格外重視自我成長與人際分享、對生活懷抱熱情，在事業、家庭領域外，希望在台北也能擁有一方「成就自我」的天地。講究獨特的「長野米蘭」，精雕18戶令人嚮往的歐洲文藝社交聚會的「沙龍」空間，以出眾的建築規劃征服小眾的需求，塑造出讓買主盡情享受社交會客、梳理身心、興趣發展所帶來的幸福感。

具備隱私閒適、人文校園、擁河面山、高綠覆率等優質生活條件的大直，讓喜歡在旅途中感受建築文化的周雯菁想起了義大利米蘭的布雷拉 (Brera)藝文區，於是決定為大直北安路街廓挹注義式美學氣質，更為此力邀義大利兩大建築龍頭Progetto CMR(PCMR)與ebpc包辦全案設計，難得為台灣注入義式原萃的收藏等級建案。

在「長野米蘭」建築本體中，完美呈現義式美學的兩大關鍵：細節與比例，賞心悅目的全棟淺灰紋理崗石、訂製2.7米長窗節律、戶戶都有讓人流連的山景陽台、全棟百餘種野趣植栽，與伴隨著空間轉換的天然精油香氛，創造五感共融的住居體驗，呼應長野建築「如花在野」的品牌信念，堅持在台北都會區內，「讓每座建築作品，都能在熱愛的土地上綻放獨特姿態」。

預售時期締造市場火熱佳績的鳳山指標個案『富邦大無疆』，在精雕細琢萬眾期待下，於2021年新年新氣象之初磅礴落成。同時意味著即將迎來區域內最大規模的新居遷徙潮，許多家庭將於同一時期遷入富邦大無疆，來開啟全新富邦名門生活， 親身體驗他們期待經年的大無疆全齡公設，以及與台北信義富邦、西華富邦、台中富邦天空樹，系出同門的富邦豪宅專屬物業管理。這樣大規模的住戶遷徙潮， 是擁有萬坪生活場域的大無疆才擁有的區域生活影響力。

慶成屋  新客戶單戶最高獨享 66萬富邦momo紅利金

喜迎新居遷徙潮，同時歡慶南台灣首座富邦宅成屋公開，富邦建設攜手momo購物推出『3000萬紅利金·富邦建設回饋計劃』：你買一坪，我送一萬。以最大坪數66坪為例，首波成屋客戶，最高獨享66萬富邦momo紅利金，預計將送出50組客戶。富邦momo紅利金可於momo購物平台換取等價商品;從傢俱、家電到各大品牌實用居家商品....應有盡有，能讓客戶隨心所欲、一站式補全生活中各式所需，堪稱是最實用最貼心的購物金回饋禮 。

萬坪生活場域 全齡公設實景綻放

作為南台灣第一座也是唯一一座富邦血統宅，富邦大無疆住戶將成為富邦生活的見證者。挑高近七米飯店精品門廳、私人花園泳池會館的全齡公設實景一一驚艷登場。藝術迴廊、交誼廳、健身房、閱覽室、瑜珈室、鋼琴房....彷彿進入四季、麗池酒店般的奢華空間，結合國際經典建築景觀與人文藝術美學涵養，一舉創新鳳山頂級住宅史。 

根據實價租金最新資料顯示，2020台北市實價租金最貴住宅，是具有水岸景觀的豪宅「西華富邦」居冠，約180坪月租50萬元，其次則是松山區的經典豪宅「文華苑」，350坪月租42萬元，信義計畫區則是「台北信義」月租36萬元與「信義富邦」月租35萬元，這些豪宅除了在豪宅區段外，有些具備景觀優勢，另外有好的物業管理與社區服務也是吸引租客的關鍵之一。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，中高端的租屋市場的房客除了國內企業主外，還有一些屬於國際盤，有些企業的外派高階主管，對比國際的高端住宅租金，國內的中高端住宅租金水準相較其它國際城市並非特別高，尤其近年產業蓬勃發展，外商公司派駐國內的機會增加，等待疫情過後，許多科技產業也吸引周邊產業鏈的外商來台投資，也會帶動中高端的租屋需求。

實價租金2020豪宅租金最貴第一名是「西華富邦」，該案除了具備水岸景觀視野外，同時也是五星飯店與豪宅的複合式開發案，可提供使用者更多元的服務內容，第二名的文華苑同樣也使屬於飯店和豪宅的開發模式，可提供屋主與租客完善的飯店式服務，加上社區靠近機場與敦化北路，同樣屬於傳統豪宅區段，最近一筆實價月租42萬元。

另外信義計畫區也是企業主或者外派高階主管偏好的租屋區段，除了區域內酒店式公寓規模最大的「新光信義傑仕堡」，區域內的豪宅也時常可見到實價租金紀錄，2020租金第三高是「台北信義」，140坪月租36萬元，第四名則是信義計畫區的「信義富邦」月租35萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

強烈寒流來襲，各地於1月7日起氣溫明顯下降，中央氣象局針對各地未來幾天發布低溫特報，社團法人建築安全履歷協會理事長戴雲發建議，近日氣溫變化較大，民眾應留意大樓外牆磁磚可能因熱脹冷縮現象出現鼓脹、剝落意外，尤其老舊建築外牆隨著時間逐漸老化、劣化，甚至影響建築結構安全，不可不慎，並特別提醒民眾在外行走時走騎在樓裡面，若真的要走在騎樓外側，應觀察建築物的磁磚是否有掉落的狀況，如果發現有磁磚脫落的痕跡，就要儘量避免經過建築物的外側，減少無端被磁磚砸傷的機率。

外牆磁磚

影響建築外牆飾材掉落的原因非常多，絕非單一因素所造成的，一般大略可分為：「自然因素」跟「人為因素」兩類。就自然因素而言，台灣位處於地震帶與颱風帶，時常會有自然的外力對建築物造成損害，例如地震、颱風、日照及日夜溫差過大造成的熱脹冷縮等，這些自然環境的變化，就會增加外牆飾材掉落的風險。

而以人為因素來說，最重要的施工工法與施工程序是否正確、施工品質是否嚴謹，往往都會影響外牆飾材的構造性。有些建築物為了漂亮，磁磚與磁磚之間的縫太小，可以填進的水泥砂漿少，加上施工時有些背面並沒有全部鋪滿水泥，固著力道不夠，再加上氣溫的驟變、地震的搖晃、颱風強力吹襲、材料老化等因素直接或間接的造成外牆飾材熱脹冷縮，導致水氣進入後，石材或磁磚與牆面的黏著劑、鉚釘遭破壞導致磁磚或石材剝落自然容易脫落。

傳統貼磁磚的工法，由內至外共有混凝土+鋼筋主體、粉刷層、黏合劑、磁磚4項結構，戴雲發理事長指出，「混凝土+鋼筋」目前台灣還在用傳統模而非「系統模」，也就是混凝土以兩塊木板合成，待凝固後取出使用，而凝固的混凝土後表面凹凸不平卻拿來作為外牆主體，所以才會又使用「粉刷層」做修補，師傅會打磨粉刷層，凹陷處再用水泥粉刷修補，但若這道工序不紮實，還是會產生氣泡或凹洞；再來是粉刷層使用黏合劑黏貼磁磚，但如果黏合劑材料或黏合濕度、方式不對，一樣也會造成介面剝離，讓磁磚掉下來。從混凝土就沒做好，加上後面3道工序加強，每道工序又增加施工品質的風險，製造更多問題，這就是傳統貼磁磚多年後，不斷掉落的主因。

 

另外，混凝土層內有鋼筋，傳統模製成的外牆，本身就容易產生縫隙，加上台灣位處地震帶，地震扭轉受力後，也會造成龜裂，進而引發漏水、鋼筋生鏽等問題，鋼筋生鏽後因氧化體積就會膨脹，接下來就會陸續發生爆裂狀況。

 

戴雲發指出，例如磁磚除了要使用適當的黏著材料，也必須要針對不同的尺寸大小、厚度及重量採用對等的黏著材料，在乾淨的外牆黏著面進行黏貼，更進一步在現場進行拉拔試驗測試，以確認所用的磁磚黏著劑與現場施工品質都符合黏貼安全品質。

磁磚地坪

磁磚是整體磁磚地坪施工中最主要的材料，也因此大家會把重心放在磁磚品質是否良好上，而輕忽了磁磚黏著的質料與施作注意事項。磁磚是否能維持穩固不膨拱的情況，現場磁磚師傅的技術真的很重要。磁磚地坪黏著作業最重要的就是「磁磚縫隙」大小的控制，一般人會以為將縫隙越小越好看，但沒有考慮到施工中黏結材凝固的過程變化、磁磚的熱漲冷縮的微細差異，一旦縫隙控制不當，磁磚膨拱的問題將會隨著時間長久偶爾發生。

 

磁磚地坪若能在與牆體的交接處留下隔離縫，使整體大面積的磁磚地坪於天氣變化中，有伸縮變化的微小空間，這樣也能避免磁磚膨拱的發生。目前規範要求住宅樓地板必須施作隔音材，各類的地板隔音工法幾乎都會要求與牆體交接處施作隔離縫，並補上彈性材料，相信未來的大樓住宅磁磚膨拱問題會減少很多。

現行台灣對於安全及耐久的居住品質越來越重視，戴雲發理事長表示，為了避免意外再度發生，除了要清楚知道自己所居住的建築屋齡外，且平常還需要主動檢查外牆飾材是否有鬆動或剝落的現象，以確保建築之居住安全。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】