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台北市 / 綜合報導

落實居住正義，社會住宅是很重要的一環，但社宅建了，如果弱勢租不起，是否會違背當初的美意呢？前一陣子台北市新落成的明倫社宅，三房型要40500元租金，引發社會極大爭議。因為就算扣掉政府的租金補貼，一般住戶還是難以負擔租金，而檢視整個台北市的社宅，更能發現，租金訂價越窮的人越租不起。為什麼會這樣。北市府解釋，租金要反應社宅的施工、營運成本；中央政府說，社宅訂價要訂在市價的八成，但專家質疑，這兩種方式，都忽略了需要社宅的人，有沒有能力負擔。

台北市長柯文哲說：「我們不希望整棟社會住宅，住在裡面都是窮人，混居是一個很重要的概念。」，租屋民眾說：「22坪一房啊，應該不要這麼大吧。」，看屋民眾說：「不符合一般老百姓，我們明明是要吃自助餐，然後你端牛排給我們。」，社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝說：「不是不能只有窮人，而是窮人可能根本沒有辦法去住。」

蓋社宅還是蓋豪宅，明倫社宅落成，拿下智慧建築、綠建築、防震等四項標章，作為柯文哲任內第一座完全主導社會主宅，走高規格路線，打通的陽台像個跑道，有網友戲稱可以投捕傳接球。

三房兩廳44坪，一個月40500元，而一房型有三種SIZE，從14坪做到20坪，居住品質往上拉，居住正義卻是好受傷。社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝說：「他目前台北市政府的造價是14.45萬，那比起一般電梯大樓，平均的11到12萬，其實他的建材成本是貴的，那尤其是他又要去規劃設計上面，把房型做的比較大，比較像是專蓋給中產的人在去住的。」

房租定價高，但政府的租金補助卻很有限，台北市社宅補貼標準以月收入分級，最貧困的第一階月收入17005元民眾，想住一房型的明倫社宅租金可以減免4000元，但還是要8900元，而第一階家庭想住進三房，租金要到36000，他們真住得起還需要抽社宅嗎，社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝說：「這樣子的一個政策，他實際幫助到的不是弱勢，甚至是把弱勢作排除的，那如果只照顧中產的話，就會面臨到一個正當性的問題，就是說那社會住宅，到底是不是居住正義的政策。」，而對比三年前，柯P是這樣說的，台北市長柯文哲說：「你想想看喔租金3萬2，我要是一個月有3萬2，我乾脆去付頭期款，去繳房貸就好，我住那個三萬多塊的房子幹什麼。」

房租多少才合理，社宅租金定價，台北市說要反應自償率，要讓租金攤提營建成本，而中央則說要在市價的八成，專家認為都有瑕疵，崔媽媽基金會執行長呂秉怡說：「在國外的話，一個非常重要的配套叫可負擔租金，基本上就是以那個家庭可支配所得的三分之一作為一個上限。」

許多人不知道，在台北市109年度，你收入在59518元以下的民眾都能承租社會住宅，以月收入的三分之一作為標準，放眼台北市11處一房型社宅，月收入4萬以上民眾全數能負擔，而月收三萬的民眾，只有8處負擔得起，月收入17005元以下民眾，卻只剩4處符合需求，簡單來說我們的社宅，越窮越租不起。社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝說：「雖然明倫這次是，更嚴格要求百分之百自償，可是過去台北市，其實也有些社宅是要求百分之百自償的，其實台北市的很多社會住宅，其實過去也會有很多類似的問題，只是因為它沒有像明倫，貴得這麼的誇張，所以就顯得比較不被大家所知道。」

這個夢想成真了，以臨近國家為例，韓國公屋租金大多是市價的3到8成，香港公屋租金則是市價的1到2成。範圍落差大，就是因為政府優先讓有需求的居民承租，而且定價標準，以住戶負擔能力為考量，社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝說：「我們如果要先把，租金這件事情定下來，我們不可以租太貴，那要馬就是政府，要提供比較多的補貼，要馬就是你要省著點花，北市府或是目前的政府，是認為說我們的社會住宅，都要靠租金自償的話，那可能在規劃設計上面，包括房型的大小房型的配置，公設的調整，我覺得這些可能都會有，必須要檢討的空間。」

社會住宅是福利政策，是居住正義的一環，放眼各國都是仰賴政府補貼，若是財政負擔轉嫁到租客身上，讓沒錢的人更租不起，就怕當初的美意蕩然無存。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣人口負成長趨勢確立，2020首度出現負成長，房價最高、「脫北風潮」加劇的台北市，人口流失最嚴重，去年底台北市人口260.24萬人，總人口數創下23年來最低，一年間減少4.26萬人，人口減少數量更創下27年來最高。

統計顯示，去年六都人口呈現「三增三減」，桃園、新北及台中人口分別增加0.88％、0.31％及0.2％；高雄、台南與台北則分別衰退了0.26％、0.32％及1.61％。

桃園在自然增加及社會增加數量雙均六都之冠下，人口增加近2萬人，新北市也有逾1萬人的淨遷入，總人口數增加1.2萬人；不過台南、高雄二都均為死亡率高於出生率、遷出高於遷入，人口分別減少近6千人、7千多人；值得注意的是，台北市人口減少4.26萬人中，出生人口仍大於死亡人口1,800多人，不過淨遷出了4.44萬人，人口大幅外移流失的狀況更為嚴峻。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市結婚率4.86％為六都最低，少子化問題嚴峻，加上都市發展早，市區房價高、屋齡舊，房價所得比也高，不少台北市第二代購屋族朝新北、桃園等衛星城鎮遷移，不過台北仍是全台產經與政治重心，社會資源雄厚，房市基本面堅實，所以房價漲幅雖趨緩，但下修的機會也不大。

人口增加最多的桃園，在交通建設的加持下，近年興起「北客桃移」的輕移民風，人口增長快速，房價年漲3.6％居六都之冠；而流失逾4萬市民的台北市，少了人口紅利，房價漲幅敬陪末座，2020年房價僅較2019年微增1.4％。

台灣的商業重心以北台灣為重，工作機會也多，因此不少「南客北漂」，造成南二都人口流失嚴重；桃園為北三都中房價最親民的都會，對民眾產生強大的吸引力，在交通建設的加持下，近年興起「北客桃移」的輕移民風，使人口增長快速。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

板橋重慶路以中古屋為主，卻在去年當中有4個月上榜板橋熱門交易路段，究其吸引人之處，在地房仲指出，重慶路兩端分別近府中商圈，有捷運、商店等機能，另一端則靠近遠東通訊園區，加上中古大樓每坪較鄰近新屋約低15萬，成吸引購屋族的誘因。

依板橋地政事務所最新統計，去年11月份房地交易熱絡街道，排除新案集中交屋的因素，前五名依序是重慶路、文化路一段、莊敬路、四川路二段、民生路三段，其中重慶路在因交易熱絡而一年有4個月都上榜。

重慶路從捷運府中站延伸至接近中和、土城一帶的重慶國中區域，以中古屋居多。信義房屋板橋亞東店店長施權祐表示，重慶路至忠孝路交叉路口為府中商圈，該區域有許多小型套房物件，因商業機能完善、離捷運站路程10分鐘，移轉量較高。

而過忠孝路的重慶路區域，近重慶國中、中和、土城交界處，施權祐進一步表示，近期因遠東通訊園區發展逐步到位，園區員工除了在亞東醫院捷運站周邊找房，也會至離捷運站路程20分的重慶路看屋，今年以來重慶路的中古大樓單價在每坪35萬上下，相較鄰近區域的新大樓每坪單價50萬親民不少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園為製造業工廠集中地，舉凡中壢、平鎮和楊梅工業區等，就業人員穩定成長，因人口紅利，穩定支撐南桃園房市。

根據桃園市政府經濟發展局統計，台灣五百大製造業有三分之一在桃園設廠，轄內更有32個工業聚落，不僅帶來就業機會，也為區域房市帶來自住需求，其中位於南桃園的中壢工業區與平鎮工業區，正面影響內壢與平鎮當地房市，楊梅的幼獅工業區要擴大第二期，將帶進更多就業人口。

信義房屋平鎮店副店長宋律吾分析，中壢工業區周邊的社區大樓，因工業區就業人員穩定購買需求，支撐房價；而以平鎮區南側的南勢重劃區為例，當地若是沒有平鎮工業區，就是軍營加上老眷村，多是舊透天厝分布，工業區的就業人口為當地居住人口注入活水，也帶動區域建設與房市的發展。

宋律吾進一步說明，以信義房屋平鎮店為例，有一半的成交量與工業區員工有關，比如說有些電子業主管需固定林口、平鎮兩邊產線巡視，若是同樣有居住需求，在林口買三房總價需1500萬，在平鎮買三房僅需600-700萬，房價相對好入手。

或是夫妻2人其中一方在工業區上班，也是在當地的購屋因素之一，工業區的作業員收入4萬多，薪資稍高一點的工程師年薪80至100萬，多數會選擇存錢就近買房。

此外，南桃園的工業區還有楊梅的幼獅工業區，幼獅工業區至埔心車站生活圈，車程最快僅需5分鐘，住商不動產楊梅華府DC加盟店店長唐振生表示，幼獅工業區過去僅有一期，因當地工廠老闆傾向蓋宿舍或租屋給員工住，因此工業區的員工對區域房市影響不大，不過今年因桃市府規劃幼獅工業區二期，共有146公頃，因此埔心車站周邊詢問度變高；楊梅房價每坪13至15萬，三房含車位總價約600至700萬。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國有財產署近期公布2020年的地上權招標情形，總共有17宗案件脫標，僅次於2013年的22宗，在今年房市熱絡的狀況下，脫標率51%、決標金額150億，都創下歷史新高。一般地上權招標大概是這樣子的狀況：開發商會向政府標下50至70年以上的土地使用權利，並在其上興建商場、辦公大樓或住宅，取得收益。



而以「地上權住宅」為例，由於地上權取得的成本比起直接購地低，再加上未取得土地所有權，建物並非永久可持有，因此線上銷售的地上權住宅價格，通常會低於市價2~3成不等，容易吸引對繼承事宜未有規劃的小資民眾入手，例如不婚族、頂客族、同性家庭等；當然，也有不少房東會以較低的價格買下，出租給房客作為投資。



住展房屋網在此要點出，國有土地可以利用的方式很多，招標開發是利用，若能興建社會住宅、滿足大眾居住需求，也是另一種利用。近年更加熱絡的國有土地標售，在土地價格節節上漲的當下，確實能為中央和地方增加不少收入，減輕財務壓力，但卻可能和中央上任以來的居住政策方向有所違背。



國有土地標售增加政府收入，但以地上權住宅為例，雖能吸引房東投資買盤，對租屋市場中的承租大眾來說，卻不一定公平：業者標下國有土地興建地上權住宅，房東以低於行情的價格輕易買入，卻大多以和市場租金相符的價格出租，是便宜了房東，對廣大租屋族來說卻沒有幫助。



前面提到，招標開發是利用，增加公共建設也是利用，住展房屋網建議，在土地價格飆漲的風口浪尖上，政府除了思考透過土地買賣增加收益，也不能忘記持守地利共享的理念，以公共利益思考土地利用方式。



關於應建的的公共建設，離目標戶數至今仍有還一段距離的社會住宅就是一例。那些原本要被出租營利的國有土地，若也能被用來興建社會住宅，便有可能滿足中央遲遲未竟的居住政策理想。

桃園捷運棕線位於中軸帶，作為台鐵桃園站、捷運綠線、台北捷運萬大樹林線及捷運新蘆線的銜接，是北北桃一小時軌道生活圈的關鍵路線，而捷運棕線在原可行性研究的路線預計從桃園車站，沿萬壽路續行至迴龍站與捷運新蘆線銜接，全線高架化8站長約11.5公里，總經費約195.59億元。



桃園市長鄭文燦表示，考量捷運棕線與主要道路台1線共構，並配合鐵路地下化及龜山區都市發展，勢必須透過地下化方式進入桃園市區，因此在綜合規劃階段，預計將桃園與龜山路段（BHR01站-BHR05站）共5站6.1公里改採地下化，其它3站則維持高架化，全長縮短為11.38公里，總經費約為375.28億元，去年12月30日已報交通部爭取。



鄭文燦說明，考量萬壽路3段路寬僅14公尺，設站空間不足，且原BHR01站的設站地址規劃於萬壽路，鄰近台鐵桃園站臨時出入口及歷史建物，加上未來捷運棕線向西延伸規劃的需求，因此將BHR01站移設復興路（中正路口），讓未來第二階段路網可延伸至桃園市政府、國際路、文中路至內壢地區。

新北市泰山區明志段危老重建案經3年整合，終於在近日動土。據原地主兼在地建商武泰建設股份有限公司表示，該危老案面臨泰山區主要要道，鄰近於公園和明志科技大學，經 34位地主同意，即向新北市政府提出重建申請，將規劃地上14層地下3層的住商混合大樓。



新北市都市更新處總工程司李擇仁表示，泰山區的危老重建案以在地建商透過重建改善安危的方式，將原本有安危威脅的老舊建物整合變身為新式住商大樓，值得讚賞，且能成為新北市的新典範。



李擇仁也提到，自2017年公佈危老條例，新北市政府至今已收到約300件危老申請案，並推出「危老123」政策：「1」指符合危老條例100%同意規定、「2」為2個月完成重建計畫審查作業(不含補正時間)、「3」指藉由建造預審程序，3個月核發建造執照（不含環境影響評估、都市設計、容積移轉、坡度及水土保持等審查)。

新北市屋齡超過30年的老舊住宅高達75萬餘戶，為全台最多。新北市府近期成立住宅及都市更新中心，專責社會住宅營運與都更業務，加速都更業務辦理，實踐「永續新北、安居城市」的居住願景。



新北市府城鄉局表示，住都中心將以企業化模式經營，引進各界人才、提供專業性服務處理各項都更業務，更有效率更新新北市30年以上老舊住宅。侯友宜表示，預計2023年落成1萬戶社會住宅；另國家住都中心則預計蓋2萬9千戶社會住宅，改變城市風貌，讓新北市居住環境更為安全且正義。



侯友宜提到，為使申請更具效率，住都中心成立時，同時設置「新北市都更麻吉網上線啟動活動」。有重建意願的民眾可透過網上登錄申請，住都中心專業人員將成為橋樑與網站有信用廠商溝通，讓申請過程順利又有效率。

2020年是房市大好的一年，那天母豪宅全面復活了嗎？恐怕不盡然，根據實價登錄，位於台北市中山北路七段的「國泰天母」2014年交屋至今，10筆轉手交易中有6筆賠售，其中又有4筆賠破千萬，而賠售最多的就是2020年9月交易的17樓戶，慘賠了3,188萬元。專家指出，天母近年缺少話題，加上豪宅稅管制，即使去年房市普遍大好，也難逃賠售命運。

不過，「國泰天母」也並非全然賠售，在2020年11月12樓戶交易，成交總價2億1,588萬，成交單價每坪125.4萬，賣方轉手小增388萬，特別的是該戶轉手兩次，前次轉售小增236萬，為該社區轉手兩次都增值罕見案例。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，國泰天母最高成交單價138.8萬，本次揭露之12樓戶面中山北路，高樓層、景觀佳，連續兩次轉手都增值，不過增值幅度不高，成交單價尚在行情內，但相對同年7樓及17樓的賠售，能有這樣的價格表現實屬不易。

國泰天母在實價上資料共有9戶、10筆轉售資料，其中只有4筆轉售增值，然而增值的金額都不足700萬，另外6筆為賠售，且4筆降價金額超過千萬，其中一筆賠售高達3,188萬，足以在台北市買一戶二房住宅。

郎美囡分析，豪宅因為單價、總價高，且多年來都是政府房市管制的重點目標，故成交價格除了受到面向、樓層高低的影響外，也容易因市場氛圍、賣方財務規劃而拉大議價空間，尤其區域缺乏利多話題、建設支撐，價格的升跌幅度也較大。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，2020年雖然資金豐沛，但豪宅買方普遍不追高，市場不見刷新紀錄成交價，另一方面，政府打炒房限縮公司企業購屋貸款條件，多少影響高端買方的資產配置，因此豪宅市場雖逐步走向穩健，但價量大幅拉抬仍有難度。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2020年疫情擾亂，沒想到房價不僅不受影響，還漲聲響起，根據實價登錄，桃園2房連續124個月喊漲，平均總價一間已達760萬，1房的平均總價也達384萬。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，因為許多租屋族「都不想努力了」，與其幫房東努力繳房貸，不如自己買間房，需求量出現後，也讓房價節節攀升。

據實價揭露，桃園市小宅交易愈來愈多，2020年第三季2房住宅之交易，平均房屋總價來到760萬元、季增6％，相較2013年第一季平均總價531萬，7年上漲幅度達43.1％，也就是一間房子貴了274萬；另外1房住宅，2020年第三季均價384萬，相較7年前一間274萬元，漲幅4成，一間貴了110萬。

江怡慧說，有房子賣也要有人買，觀察近年桃園房市交易，小宅熱度不斷攀升，尤其近年建商頻推出小宅產品，2020年桃園小宅總交易量約7,500件，主因是不少人發現，努力幫房東繳房租還不如自己買房，供需原則下，量先價行，有需求量之後，房價自然走揚。

以一間760萬2房小宅為例，倘若自備款3成、228萬，房貸7成、532萬，20年本息攤還、單一利率年息1.31％原則下，每個月房貸約2萬5,000元，假設30年攤還，則約1萬8,000元，以目前租金行情約1萬5,000元～2萬而言，等於只要加幾千元就能自己買房子，而不用幫房東繳房貸。

江怡慧指出，時下家庭人口數少的核心家庭當道，1～3人的需求，2房空間已可滿足多數人需求，以目前桃園市況而言，藝文特區依舊是購屋族指標熱區，但由於房價交高，帶動了周邊中路重劃區、小檜溪重劃區買氣。

而鄰近生活機能完善的大有、大業商圈的房市熱潮，桃園火車站前後站商圈以及經國特區等，中壢區則是在海華商圈、中壢與內壢火車站前後站商圈、中壢工業區以及高鐵特區，都是近期交易熱區，而些熱區都是有交通可供通勤便捷且生活機能完整的區域。

江怡慧認為，在通膨狀態下，未來錢只會越來越「薄」，買房就像是大型權值股，雖然一次付清不容易，但每月繳房貸如同定時定額扣款投資的概念，所以不少人「轉租為買」，還兼具「存房抗通膨」作用，就是近年小宅交易熱度居高不下的主因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】